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raum für perspektive Das ESW – Evangelisches Siedlungswerk Geschäftsbericht 2018
Geschäftsbericht 2018 Wohnst Du schon oder suchst Du noch?
Geschäftsbericht 2018 Aktuelles 3 Mietendeckel ja oder nein? Bestandspflege in Gefahr standswohnungen die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete die Obergrenze. Würde man das gesetzlich fest schreiben, wäre viel erreicht. Dann wären faire und bezahlbare Mieten möglich und gleichzeitig könnte eine auskömmliche Verzin- sung des eingesetzten Kapitals erwirtschaftet werden, die den Erhalt der Wohnungsbestände gewährleistet. „Wir orien- tieren uns an der mittleren ortsüblichen Vergleichsmiete unter D erzeit bewirtschaftet das ESW über 12.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten bayernweit. Auch im abgelaufenen Geschäftsjahr widmete sich das ESW seiner Aufgabe, ein wichtiger gesellschaftlicher Partner zu sein, der Verantwor- tung übernimmt und damit bezahlbaren Wohnraum für eine breite Schicht der Bevölkerung schafft. Dazu gehören ne- ben Familien, Studenten, Singles und Senioren als wichtige Gruppe auch die Menschen, die es schwerer haben, sich bezahlbaren Wohnraum leisten zu können. Die Lage auf dem aktuellen Wohnungsmarkt ist angespannt, sodass die Politik mit einem Gesetzesentwurf zum Thema Mietendeckel eingreift. Der Wohnungsbestand soll dadurch bezahlbar bleiben und gleichzeitig soll der Neubau von günsti- gem Wohnraum angekurbelt werden. In der Theorie klingt das erst einmal gut, aber kann das wirklich gelingen? Die Mieten der Bestandswohnungen würden nicht mehr erhöht werden. Renditeorientierte Unternehmen wiederum können darauf nur mit einer Antwort reagieren: sparen. Und sparen kann man ganz wesentlich an der Pflege und Instandhaltung der Woh- nungsbestände, doch das wirkt sich am Ende des Tages auf die Wohnqualität in Deutschland aus. Das kann keiner wollen. „Der Erhalt und die Pflege unserer Bestände, die Moderni- sierung und der Neubau sind seit über 70 Jahren ein ausba- lanciertes Modell, das am Ende mit der sozialen Ausrichtung unseres Unternehmens bezahlbare Mieten möglich macht“, erläutert Hannes B. Erhardt, Geschäftsführer der ESW-Unter- nehmensgruppe. „Dies geht aber nur, wenn auch Über- schüsse erwirtschaftet werden, die beim ESW schon immer in die Bestandspflege und den Neubau reinvestiert wurden. Die Kappung von Mieten für alle Bestandswohnungen führt hier logischerweise zu weiteren Erschwernissen. Wir werden natürlich versuchen, auch weiterhin unseren Weg zu gehen, auch wenn es immer schwerer wird“, erklärt Erhardt weiter. Wichtiger wäre es aus Sicht des ESW, den Preisübertreibun- gen bei den Mieten entgegenzuwirken, und da hat sich das Instrument des Mietenspiegels bewährt. Im ESW ist für Be-
4 Aktuelles Geschäftsbericht 2018 „Der Erhalt und die Pflege unserer Bestände, die Modernisierung und der Neubau sind seit über 70 Jahren ein ausbalanciertes Modell, das am Ende mit der sozialen Ausrichtung unseres Unternehmens bezahlbare Mieten möglich macht.“ Hannes B. Erhardt Berücksichtigung von absoluten Miet- obergrenzen – unabhängig davon, was der Markt an Mietpreisen hergeben wür- de“, so Robert Flock, Geschäftsführer der ESW-Unternehmensgruppe. 1988 noch 495.240 Sozialwohnungen. 2014 waren es nur noch 147.078 Sozial- wohnungen. Es fehlen also bezahlbare und geförderte Mietwohnungen im gro- ßen Stil. „Die Probleme sind aus unserer Sicht nicht die Bestandsmieten, sondern vor allem die Preisübertreibungen bei der Neuvermietung, die aufgrund des knap- pen Angebots von so manchem Markt- teilnehmer gemacht werden“, erläutert Hannes B. Erhardt. Einst war der soziale Wohnungsbau in Deutschland ein fester Bestandteil der Wohnungsbaupolitik. Seit die Bundes- regierung Ende der 1980er Jahre nach und nach Subventionen eingestellt hat, verringerte sich die Zahl an Sozialwoh- nungen. Eine einfache Rechnung: Durch die Befristung der sozialen Bindung und deren Wegfall blieb die Wohnraumförde- rung auf der Strecke. Eigentümer konn- ten ihre Wohnungen zu marktüblichen Preisen vermieten oder privatisieren. Laut dem Verband bayerischer Wohnungs- unternehmen gab es in Bayern im Jahr Das ESW würde einen weiteren Ausbau der Förderung des sozialen Wohnungs- baus und der zur Verfügungstellung be- zahlbarer Grundstücke als ein deutlich besseres Instrument sehen. Denn gäbe es ein größeres Angebot, wären über- teuerte Mieten anderer Anbieter ja auch nicht mehr durchsetzbar. „Wir sehen all diese regulatorischen Ein- griffe nicht als Lösung, denn die kann nur heißen: Förderung von Wohnungs- bau und Wohnungsunternehmen wie dem ESW oder anderer sozial orientier- ter Unternehmen und bauen, bauen, bauen“, erklärt Robert Flock. Und hier beißt sich die Katze in den Schwanz: „Dass andere Unternehmen ihre Inves- titionen zurückfahren ist anzunehmen, hier sehe ich vor allem das Thema ener- getische Sanierung und das Erreichen der Klimaziele in Gefahr; zum Glück sind
Geschäftsbericht 2018 Aktuelles 5 wir hier, was unseren Bestand betrifft, schon sehr weit gekommen. Bei den Neubauvorhaben war es schon in den letzten Jahren aufgrund drastisch ge- stiegener Baukosten und horrender Grundstückspreise schwer, Projekte mit bezahlbaren Mieten hinzubekommen. Derzeit haben wir über 1.400 Wohnun- gen in Bau und Projektierung; auch hier werden wir wieder versuchen, am Ende bezahlbare Mieten zu erreichen“, so Hannes B. Erhardt. Für das aktuelle Jahr 2019 rechnet das ESW derzeit für den Wohnungsbau und -erhalt mit einer Gesamtinvestitions- summe von € 76,8 Mio., wovon allein € 6,9 Mio. für die Instandhaltung und € 8,1 Mio. für die Modernisierung kal- kuliert sind. Im Vorjahr 2018 lag die Gesamtinvestitionssumme bei € 31,97 Mio.: € 8,6 Mio. flossen in die Instand- haltung und € 5,0 Mio. wurden in die Modernisierung investiert.
6 Rubrik Geschäftsbericht 2018 Höhepunkt einer Erfolgsgeschichte
Geschäftsbericht 2018 Aktuelles 7 Bezahlbar und modern wohnen – das waren und sind unsere Projekte W ie im Vorjahr fokussierte sich das ESW weiter auf den Ausbau seines Wohnungsbestandes, einige Projekte konnten abgeschlossen werden und andere Projekte gehen nun in die Realisierung. Rückblick In die Höhe wohnen Im Juni 2018 fand die Einweihung des FinkenParks im Fürther Norden statt. „Von der Abrissliste zum Vorzeige- projekt“ – so beschrieb der Fürther Oberbürgermeister Dr. Thomas Jung den Werdegang des Wohnhochhauses SonnenTurm und damit die gesamte Aufwertung des Wohnquartiers FinkenPark. Neun Jahre ist es her, dass das ESW rund 300 sanierungsbedürftige Wohnungen von der wbg Fürth übernahm. Seitdem ist viel passiert: Zwei Kinder- tagesstätten und zwei Spielplätze sind entstanden. Abge- sehen von 92 kernsanierten Wohnungen im SonnenTurm wurden rund 100 Wohnungen, darunter 25 Seniorenwoh- nungen, und ein Quartiersbüro neu geschaffen, sowie der komplette Bestand erneuert. Lichtdurchflutete Räume mit bodentiefen Fenstern, moderne Bäder und eine komfortable Ausstattung machen den Unterschied zwischen einem herkömmlichen Hochhaus und dem SonnenTurm. Mit der Fertigstellung des € 18,1 Mio. teuren Projektes SonnenTurm wurde der Höhe- und vorläufige Schlusspunkt im FinkenPark erreicht. So lässt es sich gut studieren Im November 2018 – zwei Monate nach dem Einzug der neuen Bewohner – fand die Einweihungsfeier der neuen Studentenapartments in der Nürnberger Scheurlstraße statt. Mit dabei waren der Künstler Julian Vogel, der die Fassade des Gebäudes gestaltete, und die Nürnberger Band Spring Leaves & Fire. Nach den AM CAMPUS-Projekten in Bayreuth, Ansbach und Regensburg hat sich das ESW der Lebkuchen- stadt zugewandt und 48 neue Studentenwohnungen in der Nähe des Nürnberger Hauptbahnhofes entstehen lassen. Effiziente Grundrisse und eine gute Aufteilung sorgen dafür, dass auf 23 bis 34 m 2 alles Platz findet, was Studierende zum Leben brauchen: eine voll ausgestattete Küche, ein modernes Bad, einen Balkon oder gar eine Terrasse. Die Apartments werden durch einen ESW-eigenen Hausmeister betreut, Hilfe ist also immer nur einen Anruf weit entfernt. Vorschau Und auch 2019 steht das ESW in Bezug auf neue Wohnbau- projekte nicht still. Im Juli fiel der Startschuss für den Baubeginn des Fürther Wohnprojekts Westwinkel mit dem symbolischen ersten Spatenstich. Auf dem ehemaligen NORMA-Areal der Stadt Fürth, entlang der Würzburger Straße, in unmittel- barer Nähe zum Verwaltungsgebäude der UVEX, entstehen auf einer Grundstücksfläche von 18.572 m2 185 bezahlbare Mietwohnungen mit 123 Stellplätzen und 70 Garagen; Fertig- stellung voraussichtlich Ende 2023. Darüber hinaus wird es eine Kindertagesstätte geben sowie eine Wohngruppe für elternlose Jugendliche, die Rückhalt bieten soll. In Zukunft wird hier für rund 600 Menschen ein attraktiver Lebensraum geschaffen und das auf der letzten großen innerstädtischen Fläche, die einer Neuentwicklung zugeführt wird, wie Ober- bürgermeister Dr. Jung anmerkte. Bezahlbarer Wohnraum, insbesondere für Familien und Wohnlösungen für Menschen mit geringerem Einkommen, stehen auch hier für das ESW im Vordergrund. Daher werden rund 30 % der Wohnungen als einkommensorientierte geförderte Mietwohnungen er- richtet. Die Gesamtinvestitionskosten des Projektes belau- fen sich auf rund € 54,5 Mio.
8 Aktuelles Geschäftsbericht 2018 Unterstützung für soziale Arbeit
Geschäftsbericht 2018 Aktuelles 9 Hilfe für die Helfer: 10.000 Euro für die Initiative krebskranke Kinder München e.V. Die Diagnose, die Behandlung und der unsichere Aus- gang „reißen die Familie plötzlich aus der vertrauten Welt“, schreiben die Eltern von Luisa in einem Bericht auf der Homepage der Initiative krebskranke Kinder München e.V.. „Das war der Tag, an dem die Angst in mein Leben trat“, erzählt die Mutter von Giannina. „Das passiert nicht uns“. So oder so ähnlich erleben auch viele andere Eltern die Krebs- diagnose bei ihrem Kind. Ein kaum zu ertragender Zustand – ein Zustand, bei dem man Helfer braucht. In der bayerischen Landeshauptstadt leistet diese Hilfe zum Beispiel die Initiative krebskranke Kinder München e.V.. Nach der Unterstützung der Elterninitiative krebskranker Kin- der Nürnberg durch das ESW – Evangelisches Siedlungs- werk mit über 10.000 Euro im vergangenen Jahr hat sich das Unternehmen auf Anregung eines Mitarbeiters, dessen Familie der Verein in einer schwierigen Phase unterstützte, entschieden, den Münchner Verein mit einer Weihnachts- spende von 10.000 Euro zu beschenken. In Situationen, in denen Familien nicht mehr weiter wissen, bietet die Initiative krebskranke Kinder München e.V. Beratung, psychologische Begleitung, Auffangbecken, Unterstützung im Alltag und vie- les mehr. Neben der medizinischen Betreuung bietet sie betroffenen Familien einen wichtigen Beistand. Neben der finanziellen Förderung geht ein großes Danke- schön an all die Menschen, die sich dort und in anderen Vereinen ehrenamtlich betätigen und die jeden Tag anderen Menschen so viel Kraft und Zuversicht schenken. Der Vorstand des Vereins arbeitet ebenfalls ehrenamtlich, die Hilfsmaßnahmen finanzieren sich aus Spendengeldern. Wenn auch Sie helfen möchten: Initiative krebskranke Kinder München e.V. HypoVereinsbank München IBAN: DE83 7002 0270 0002 4400 40 BIC: HYVEDEMMXXX Oder unter https://www.krebs-bei-kindern.de
Corinna* macht Nürnberg lebenswert. *28, Erzieherin Erst durch die Menschen, die hier leben, wird unsere Stadt lebens- wert. Für diese Menschen schaffen wir Raum zum Wohnen und Leben. Bezahlbar, sicher und sozial. www.esw.de raum für perspektive
Geschäftsbericht 2018 Inhalt 11 Inhalt I Wohnwirtschaftliche Kennzahlen II Übersicht Jahresüberschüsse III Die ESW-Unternehmensgruppe IV Organe V Bericht des Aufsichtsrates VI Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter VII Daten und Fakten VIII Konzernabschluss und Konzernlagebericht der ESW-Unternehmensgruppe 1 Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2018 2 Konzernbilanz zum 31.12.2018 3 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 01.01. bis 31.12.2018 4 Eigenkapitalspiegel 2018 5 Konzernkapitalflussrechnung 6 Anhang zum Konzernabschluss 2018 7 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers Impressum 12 13 14 15 16 18 19 20 32 34 35 36 37 45 48
12 Kennzahlen Geschäftsbericht 2018 Wohnwirtschaftliche Kennzahlen Eigener und treuhänderisch verwalteter Bestand (ohne WEG) 7.835 Wohneinheiten 286 Gewerbeeinheiten 629.340,79 m2 Wohn- und Nutzfläche 6,65 € / m2 durchschnittliche Wohnungsmiete 29,15 € / m2 jährl. Instandhaltungskosten 0,3 % Leerstandsquote 203 Mitarbeiter davon 15 Auszubildende Alles auf einen Blick
Geschäftsbericht 2018 Betriebsergebnis 13 Übersicht Jahresüberschüsse Ergebnisse ESW-Konzern € T 7 , 6 3 4 1 1 . € T 0 , 6 4 0 . 6 € T 9 , 2 9 5 . 9 € T 2 , 1 1 1 3 . € T 9 , 5 7 7 . 5 2014 2015 2016 2017 2018 Wir verwandeln in erster Linie Wohnraum in individuellen Lebens- raum und entfalten zugleich auch neue Lebensperspektiven. Hannes B. Erhardt
14 Unternehmensgruppe Geschäftsbericht 2018 Die ESW- Unternehmensgruppe Das ESW – Evangelisches Siedlungswerk Geschäftsführung: Hannes B. Erhardt, MSc. Robert Flock, Dipl.-Ing. Architekt Evangelisches Siedlungswerk in Bayern Bau- und Siedlungsgesellschaft mbH Hans-Sachs-Platz 10 | 90403 Nürnberg Tel.: 0911 - 2008 0 | Fax: 0911 - 2008 156 info@esw.de | esw.de Büro Südbayern Ottostraße 5 | 80333 München Tel.: 089 - 370 610 551 | Fax: 089 - 370 610 555 ESW Bauträger GmbH Geschäftsführung: Klaus Kräutner, Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) Hannes B. Erhardt, MSc. ESW Bauträger GmbH Hans-Sachs-Platz 10 | 90403 Nürnberg Tel.: 0911 - 2008 370 | Fax: 0911 - 2008 380 bautraeger@esw.de | esw.de ESW Bauplanung GmbH Geschäftsführung: Harald Martin, Dipl.-Ing. Architekt Robert Flock, Dipl.-Ing. Architekt ESW Bauplanung GmbH Hans-Sachs-Platz 10 | 90403 Nürnberg Tel.: 0911 - 2008 310 | Fax: 0911 - 2008 320 bauplanung@esw.de | esw.de ESW Gebäudemanagement GmbH Geschäftsführung: Robert Flock, Dipl.-Ing. Architekt ESW Gebäudemanagement GmbH Hans-Sachs-Platz 10 | 90403 Nürnberg Tel.: 0911 - 2008 360 | Fax: 0911 - 2008 361 gebaeudemanagement@esw.de | esw.de Büro Südbayern Weitlstraße 16 | 80935 München Tel.: 089 - 370 610 510 | Fax: 089 - 370 610 515 ESW Projektentwicklung GmbH Geschäftsführung: Hannes B. Erhardt, MSc. ESW Projektentwicklung GmbH Hans-Sachs-Platz 10 | 90403 Nürnberg Tel.: 0911 - 2008 0 | Fax: 0911 - 2008 251 info@esw.de | esw.de
Geschäftsbericht 2018 Organe 15 Organe Das ESW – Evangelisches Siedlungswerk Aufsichtsrat Vorsitzender: Dr. Erich Theodor Barzen, Oberkirchenrat, München Stellvertretender Vorsitzender: Erich Rödel, Dipl.-Kfm., Bankdirektor i. R., Ingolstadt Michael Bammessel, Präsident Diakonisches Werk Bayern, Nürnberg (seit 26.07.2018) Dr. Günther Beckstein, Ministerpräsident in Bayern a. D., Nürnberg Günter Gloser, Staatsminister a. D., Nürnberg Barbara Kittelberger, Stadtdekanin, München Dr. Christian Kranjčić, Kirchenrechtsdirektor, München Prof. Hubert Kress, Architekt BDA, Dipl.-Ing., Erlangen Christopher Krieghoff, Dekan, Nürnberg Dr. jur. Tobias Mähner, Vorstand Diakonisches Werk Bayern, Nürnberg (bis 12.04.2018) Dr. Stefan Ark Nitsche, Regionalbischof, Nürnberg Jürgen Rose, Bankdirektor i. R., München Christian Vogel, Bürgermeister, Nürnberg Geschäftsführung Hannes B. Erhardt, MSc. Robert Flock, Dipl.-Ing. Architekt
16 Bericht des Aufsichtsrates Geschäftsbericht 2018 Bericht des Aufsichtsrates In Erfüllung seiner gesetzlichen und gesellschafts- vertraglichen Aufgaben und Pflichten hat sich der Aufsichtsrat des Evangelischen Siedlungswerkes von der Geschäftsführung regelmäßig berichten lassen. Die Sitzungen fanden im Geschäftsjahr 2018 turnus- mäßig statt. Dabei informierte die Geschäftsführung des ESW ein gehend über den Geschäftsverlauf, die Liquidität, die Vermögens- und Ertragslage, die Risiken und Chancen sowie über wesentliche Geschäftsvor- fälle beim ESW und dessen Tochterunternehmen. Soweit erforderlich wurden diese dem Aufsichtsrat zur Beratung und Beschlussfassung vorgelegt. Im Besonderen hat der Aufsichtsrat geschäftspolitische Grundsatzfragen erörtert und sich mit der Risiko- situation der Gesellschaft sowie ihren strategischen Zielen beschäftigt. Unseren Auftrag, die Geschäftsführung des ESW zu überwachen und beratend zu begleiten, haben wir erfüllt. Jahresabschlüsse und Lageberichte des ESW und seiner Tochterunternehmen haben wir eingehend geprüft. Den Konzernabschluss des ESW haben wir gebilligt. Dem Gewinnverwendungsvorschlag der Geschäftsführung stimmen wir in allen Punkten zu. Der Jahresabschluss und der Lagebericht des ESW sowie der Konzernabschluss und der Konzern- lagebericht des Geschäftsjahres 2018 wurden vom Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (Baugenossenschaften und -gesellschaften) e. V., gesetzlicher Prü fungsverband, München, geprüft und jeweils mit dem uneingeschränkten Bestäti- gungsvermerk versehen. Die Jahresabschlüsse und die Lageberichte der Tochter unternehmen ESW Bauplanung GmbH, ESW Bauträger GmbH, ESW Gebäudemanagement GmbH und ESW Projektentwicklung GmbH wurden von der Bavaria Revisions- und Treuhand Aktien- gesellschaft, München, geprüft und jeweils mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der ESW-Un ternehmensgruppe für die im Jahr 2018 erbrachten Leistungen. München, den 15.07.2019 Dr. Erich Theodor Barzen Vorsitzender des Aufsichtsrates
Verantwortung für Mitarbeiter
18 Unsere Mitarbeiterinnen & Mitarbeiter Geschäftsbericht 2018 203 Mitarbeiter davon 15 Auszubildende 7,9 Jahre durchschnittliche Betriebszugehörigkeit Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ESW Konzern Stand 31.12.2018 Art der Beschäftigung kaufmännisch und technisch Auszubildende Reinigung Hausmeister und Arbeiter Gesamt männlich weiblich gesamt 39 7 3 51 100 83 8 11 1 103 122 15 14 52 203 Altersaufbau nach Lebensjahren männlich weiblich gesamt 15 - 20 21 - 25 26 - 30 31 - 35 36 - 40 41 - 45 46 - 50 51 - 55 56 - 60 61 - 65 66 - 80 Gesamt 3 6 8 9 9 13 11 14 21 5 1 2 14 14 12 13 10 8 12 10 8 0 100 103 Mitarbeiteranzahl nach ESW-Dienstjahren männlich weiblich 00 - 05 06 - 10 11 - 15 16 - 20 21 - 25 25 - 30 30 - 35 35 - 40 40 - 45 Gesamt Durchschnittliche Dienstjahre Konzern 51 16 15 6 7 3 0 2 0 50 13 16 13 4 4 1 1 1 100 männlich 7,5 103 weiblich 8,3 Ohne GF, ohne MA in Ruhephase der ATZ, ohne Elternzeit, ohne nebenberuflich Beschäftigte 5 20 22 21 22 23 19 26 31 13 1 203 gesamt 101 29 31 19 11 7 1 3 1 203 gesamt 7,9
Geschäftsbericht 2018 Daten & Fakten 19 4.802 WEG 4.960 ESW (ohne DWR) 2.829 Treuhand (ohne Heimplätze) 12.591 bewirtschaftete Wohneinheiten 6,65 € / m2 durchschnittliche Wohnungsmiete Daten und Fakten Eigenbestand Kennzahlen zur Vermögensstruktur und Rentabilität Anzahl der verwalteten Mieteinheiten davon Wohnungen davon Gewerbe davon Garagen* davon DWR (Dauerwohnrechte) 2018 5.306 4.960 105 195 46 2017 5.165 4.819 106 194 46 2018 2017 Eigenkapitalquote 32,0 % 31,8 % Eigenkapitalrentabilität Gesamtkapitalrentabilität 6,4 % 3,2 % 3,4 % 1,9 % Wohn- und Nutzfläche 337.031,22 m2 328.139,54 m2 Bereinigte Leerstandsquote % Treuhandbestand Anzahl der verwalteten Mieteinheiten davon Wohnungen davon Gewerbe davon Garagen* 2018 3.198 2.829 181 188 2017 Eigenbestand Treuhandbestand 3.264 2.901 169 194 2018 0,32 % 0,57 % 2017 0,62 % 0,29 % Wohn- und Nutzfläche 292.309,57 m2 298.242,70 m2 WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) Wohnungen Gewerbe Garagen / Stellplätze* 2018 4.802 58 221 2017 4.702 58 214 * Die Anzahl der Garagen fließt zu einem Siebtel in die Anzahl der verwalteten Mieteinheiten ein.
20 Konzernlagebericht Geschäftsbericht 2018 Konzernlagebericht des Evangelisches Siedlungswerkes in Bayern Bau- und Siedlungsgesellschaft mbH für das Geschäftsjahr 2018 1. Grundlagen des Konzerns A) Geschäftsmodell des Unternehmens B) Ziele und Strategien 2. Wirtschaftsbericht g n u r e d e i l G A) Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen B) Geschäftsverlauf C) Lage I. Ertragslage II. Finanzlage III. Vermögenslage IV. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren 3. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht A) Prognosebericht B) Risikobericht C) Chancenbericht 4. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten
Geschäftsbericht 2018 Konzernlagebericht 21 Von den Tochterunternehmen werden Bauträger leistungen, Gebäudedienstleistungen, Architekten- und Ingenieurleistungen sowie Projektsteuerungs- und -entwicklungsleistungen erbracht. B) Ziele und Strategien In den kommenden Jahren wird der Konzern neben der Entwicklung neuer Projekte insbesondere in not- wendige Maßnahmen zur Bestandserhaltung, die Durchführung weiterer Energiesparmaßnahmen sowie in die Instandsetzung bisher nicht modernisier- ter Wohnungen unter Berücksichtigung der Entwick- lung der Altersstruktur der Bevölkerung investieren. Zu den Zielen der strategischen Ausrichtung der Gruppe gehören: • die klare Kundenorientierung, um die gute Vermietungsquote dauerhaft zu erhalten, • die permanente Optimierung der Aufbau- und Ablauforganisation zur Steigerung der internen Effizienz, • die fortlaufende Verbesserung der Unterneh- menssteuerungsinstrumente, • der weitere Ausbau von Marktanteilen u. a. über Ankauf von Grundstücken und • die Durchführung von erfolgsorientierter Füh- rungs-, Personalentwicklungs- und Weiterbil- dungsmaßnahmen zur stetigen Verbesserung der Zusammenarbeit insbesondere auch im Hinblick auf die Digitalisierung 4.0. 1. Grundlagen des Konzerns A) Geschäftsmodell des Konzerns Das Evangelisches Siedlungswerk in Bayern Bau- und Siedlungsgesellschaft mbH (im Folgenden ESW Bayern genannt) ist eine juristische Person des privaten Rechts. Sie wurde am 18.07.1949 gegründet und am 22.11.1949 unter der HRB Nummer 613 beim Amtsgericht Nürnberg einge- tragen. Die Gesellschaft unterhält eine Geschäftsstelle an ihrem Sitz in Nürnberg und eine Geschäftsstelle in München. Gemäß seines Gesellschaftsvertrages widmet sich das Unternehmen der sicheren und sozial verant- wortbaren Wohnungsversorgung breiter Schichten der Bevölkerung. Das ESW Bayern nimmt damit an der Erfüllung des kirchlichen Auftrags teil. Das Geschäftsgebiet des ESW Bayern erstreckt sich auf ganz Bayern. Die Bewirtschaftung und Entwicklung von eigenen Wohnungsbeständen ist das Kerngeschäft der Ge- sellschaft. Sie erwirbt, belastet, veräußert Grundstücke und stellt Gewerberäume für soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen bereit. Weitere Geschäfts- felder liegen in der WEG-Verwaltung sowie Drittver- waltung für die Evangelisch-Lutherische Kirche in Bayern und den Evang.-Luth. Pfründestiftungsver- band in Bayern. Die Gesellschaft ist an folgenden Unternehmen zu 100 % beteiligt: • ESW Gebäudemanagement GmbH • ESW Bauträger GmbH • ESW Bauplanung GmbH • ESW Projektentwicklung GmbH
22 Konzernlagebericht Geschäftsbericht 2018 2. Wirtschaftsbericht A) Gesamtwirtschaftliche und branchen- bezogene Rahmenbedingungen Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen Die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland blieb im Jahr 2018 aufwärtsgerichtet, hat aber an Schwung verloren. Das preisbereinigte Bruttoin- landsprodukt (BIP) war nach der ersten Berech- nung des Statistischen Bundesamtes im Jahres- durchschnitt 2018 um 1,5 % höher als im Vorjahr. Export und privater Konsum nahmen 2018 weni- ger dynamisch zu als im Vorjahr, auch wegen be- lastender Sonderfaktoren in der Kfz-Branche. In den beiden vergangenen Jahren war das BIP je- weils um 2,2 % gestiegen. Eine längerfristige Be- trachtung zeigt, dass das Wirtschaftswachstum im Jahr 2018 über dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre von + 1,2 % lag. Die Verbraucherpreise stiegen im Jahresdurch- schnitt im Jahr 2018 gegenüber 2017 um 1,9 %. Der Arbeitsmarkt entwickelte sich weiter sehr gut. Die jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote (auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen) in Deutsch- land belief sich 2018 auf 5,2 %. Im Vergleich zum Vorjahr nahm sie um 0,5 Prozentpunkte ab. Im Jahresdurchschnitt waren 2,34 Millionen Menschen arbeitslos gemeldet, rund 190.000 weniger als vor einem Jahr. Nach vorläufigen Angaben des Statis- tischen Bundesamtes hat die Erwerbstätigkeit im Jahresdurchschnitt 2018 um 562.000 Menschen oder 1,3 % auf 44,83 Millionen zugenommen, nach + 627.000 Menschen, bzw. + 1,4 % im Jahr 2017. Damit erreichte die Erwerbstätigkeit ihren höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Auf der Ebene der Bundesländer reichte die Arbeitslosenquote von 2,9 % in Bayern bis zu 9,8 % in Bremen. In Nürnberg waren im Dezem- ber 2018 17.849 (Vj.: 18.750) Personen arbeitslos gemeldet. Dies entspricht einer Quote von 4,4 % (Vj.: 4,7 %). In der Stadt Fürth lag die Quote zum Jahresende bei 2,8 % (Vj.: 3,0 %) oder 9.455 (Vj.: 10.096) Erwerbslosen. Die anhaltend niedrigen Zinsen sind nach wie vor ein Thema. Die expansive Geldpolitik der Europäi- schen Zentralbank (EZB) steht weiterhin in der Kritik. Besonders Sparer leiden darunter. Für klassische Geldanlagen wie Tagesgeld oder Festgeld gibt es aktuell kaum Zinsen, häufig werden Einlagen sogar mit „Negativzinsen“ belastet. Immobilienkäufer hingegen profitieren von dieser Situation, sie können benötigtes Geld zu sehr guten Konditionen leihen. Der Leitzins der EZB, der angibt unter welchen Be- dingungen sich Kreditinstitute bei Noten- und Zentral- banken Geld leihen können, liegt seit der letzten Zinsanpassung im März 2016 unverändert bei 0,0 %. Der erstmals im Juni 2014 eingeführte negative Einlagensatz wurde im März 2016 nochmals von -0,3 % auf -0,4 % abgesenkt. Branchenspezifische Rahmenbedingungen In Deutschland wird weiter viel gebaut und reno- viert. Laut Statistischem Bundesamt wurde von Januar bis November 2018 der Neubau oder Um- bau von 315.200 Wohnungen genehmigt. Das waren 0,5 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Bei Neubauvorhaben gab es einen Anstieg von 1,3 % auf rund 274.600 Wohnungen. Das Plus geht den Angaben zufolge ausschließlich auf die Zunahme der Baugenehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zurück (+ 4,5 %). Rück- gänge gab es dagegen bei Einfamilienhäusern (-5,2 %). Die Genehmigungen von Wohnheimen, zu denen auch Flüchtlingsunterkünfte zählen, sanken mit einem Minus von 16 % zum Vorjahres- zeitraum deutlich. Um die große Nachfrage nach Wohnungen zu decken, müssen nach Einschätzungen von Politik und Bauwirtschaft jährlich 350.000 bis 400.000 Wohnungen in Deutschland entstehen. Die Bundes- regierung will mit mehr sozialem Wohnungsbau und Baukindergeld für Familien die Wohnungsnot bekämpfen. Die Aussichten für 2019 sind weiterhin positiv. Gemäß der ifo Konjunkturumfrage blicken die befragten Bauunternehmen zwar etwas weniger optimistisch in die nahe Zukunft, die Einschätzun- gen zur aktuellen Geschäftslage fielen allerdings erneut positiv aus. Der demografische Wandel in der Bevölkerung bedingt auch eine Vielzahl von bautechnischen Erfordernissen, die mit höheren Kosten für die Wohnungsunternehmen verbunden sind. Ein besonderer Fokus ist dementsprechend auf die Integration älterer Menschen, verbunden mit der Bezahlbarkeit von Wohnraum auch für Einkom- mensschwächere, zu legen. Regionale Rahmenbedingungen Die Entwicklung auf dem bayerischen Immobilien- markt profitiert unverändert von den überdurch- schnittlichen Rahmenbedingungen des Bundes- landes. Die Bevölkerung in Bayern und damit auch der Wohnraumbedarf wachsen spürbar schneller als im bundesweiten Trend. Vor diesem Hintergrund sind die Wohnungsmieten im Durchschnitt seit der Jahrtausendwende gestiegen.
Geschäftsbericht 2018 Konzernlagebericht 23 Die drei Städte Nürnberg, Fürth und Erlangen bilden das Zentrum der großen Metropolregion Nürnberg mit insgesamt 3,5 Millionen Einwohnern und 1,9 Millionen Beschäftigten, die eine jährliche Wirtschaftsleistung von € 130 Milliarden erbringen. Der wirtschaftliche Aufwärtstrend und die hohe Lebensqualität machen Nürnberg im Zentrum der Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen zum be- gehrten Wohnort. Daraus resultiert ein spürbarer Anstieg der Bevölkerung um 6 % binnen zehn Jah- ren, wodurch die Einwohnerzahl vor einigen Jahren die Marke von 500.000 überspringen konnte. Aller- dings sorgen zu niedrige Wohnungsbauaktivitäten dafür, dass gemessen an anderen bayerischen Großstädten der Einwohneranstieg unter dem Durchschnitt liegt. So wurden in Nürnberg in den vergangenen fünf Jahren jährlich lediglich rund drei Wohnungen je 1.000 Einwohner gebaut. Der Durch- schnitt bayerischer Großstädte liegt dagegen bei fast fünf Wohnungen. Zudem bietet sich Fürth als alternativer Wohnort an, der außerdem je nach Wohnlage ein um € 1,00 bis € 2,00 niedrigeres Mietniveau je Quadratmeter aufweist. In einigen Städten des Freistaates wurde in den zurückliegenden Jahren jedoch angemessen auf den starken Einwohnerzuwachs mit einem weit- gehend passgenauen Wohnungsbau reagiert. So stehen der kräftig gestiegenen Zahl privater Haus- halte seit 2006 in Erlangen, Fürth, Ingolstadt, Regens- burg und Würzburg etwa in gleichem Umfang Woh- nungsfertigstellungen gegenüber. Lücken beim Wohnungsbau, resultierend aus Grundstücksman- gel und Überteuerung, ergeben sich dagegen in Augsburg, Nürnberg, dem Landkreis München und insbesondere in der bayerischen Landeshaupt- stadt. In Städten, die über Flächenreserven wie ehemalige Militärareale oder Industriebrachen ver- fügen, können neue Wohngebiete entstehen. An Standorten ohne solche Reserven ist das Bauen hingegen oft schwierig. Das Betätigungsfeld des ESW Bayern erstreckt sich über ganz Bayern. Aus diesem Grunde sind die Marktverhältnisse für die Gesellschaft weiter- hin gut. Aufgrund des anhaltenden Nachfrage- überhangs ist der Neubau bedarfsgerechter, frei- finanzierter und öffentlich geförderter Wohnungen in fast ganz Bayern dringend notwendig. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum beim ESW Bayern lässt sich auch aus der statistischen Auswertung der Anfragen für inserierte Wohnungen im Jahr 2018 schließen. So wurde u. a. über das Portal des An- bieters „Immowelt“ in 6.190 Fällen Kontakt zum ESW Bayern aufgenommen. B) Geschäftsverlauf Bestandsbewirtschaftung Im Eigenbestand der Unternehmensgruppe befinden sich zum 31.12.2018 insgesamt 4.960 Wohnungen, 105 gewerbliche Einheiten und 2.969 Garagen bzw. Stellplätze. Die bewirtschafteten Wohnflächen betra- gen zum Stichtag 295.746,26 m², Wohn- und Nutz- flächen insgesamt 337.031,22 m². Ankauf von Wohnimmobilien In 2018 wurden zwei vermietete Objekte mit insge- samt 49 Einheiten in Nürnberg, Hans-Sachs-Platz und Regensburg, Klenzestraße (Erbbaugrundstück) angekauft. Insgesamt wurden hierfür T€ 4.507,9 aus- gegeben. Neu-, Aus- und Umbautätigkeit Die Kernsanierung des Objektes in Fürth, Albrecht- Dürer-Straße 3 wurde im Jahr 2018 abgeschlossen. Im ersten Quartal des Jahres konnten alle 92 Woh- nungen, drei Gewerbeeinheiten und 10 Stellplätze vermietet werden. Insgesamt wurden für die Sanie- rung des Hauses € 21,4 Mio. ausgegeben. Ein KfW- Tilgungszuschuss in Höhe von T€ 1.120,0 und ein Zuschuss der Stadt Fürth von T€ 565,7 für die Kindertagesstätte wurden anschaffungskosten- mindernd gebucht. Bisher wurden Darlehen der KfW und Kapitalmarktdarlehen in Höhe von € 11,0 Mio. in Anspruch genommen. Der Rest wird über Eigenmittel, bzw. über eine Gesamtfinanzierung, den Standort Fürth betreffend, finanziert. Die finanziell durch die Stadt Fürth bezuschusste Neugestaltung des Marktplatzes am SonnenTurm, der mehrere Objekte des ESW Bayern verbindet, ist fertig und hat sich zu einem zentralen Mittelpunkt des Quartiers entwickelt. Im März 2017 wurde mit dem Neubau eines Studen- tenwohnheimes in Nürnberg, Scheurlstraße begon- nen. Rechtzeitig zum Wintersemester 2018/2019 konnten alle 48 Einheiten bezogen werden. Die Bau- kosten in Höhe von € 5,1 Mio. wurden im Wesent- lichen über KfW-Darlehen finanziert. Die Herstell- kosten wurden um einen Tilgungszuschuss in Höhe von T€ 240,0 reduziert. Das auf fünf Jahre angesetzte Bauprojekt in München Max-Müllner-Straße/Reschreiterstraße/ Weitlstraße mit der geplanten Nachverdichtung mit insgesamt 69 Wohnungen (45 WE Neubau, 24 WE Aufstockung), dem Bau einer Tiefgarage und der Sanierung von 88 Wohnungen wurde erfolgreich fortgeführt. Die Modernisierung und Aufstockung des Hauses A, Max-Müllner-Str. 15 wurde in 2018 mit einem Kostenaufwand in Höhe von € 2,9 Mio. abgeschlossen. Für die gesamte Maßnahme mit einem Volumen von € 35,6 Mio. werden KfW- Darlehen, Darlehen zur Finanzierung von öffentlich gefördertem Wohnungsbau (Einkommensorientierte
24 Konzernlagebericht Geschäftsbericht 2018 Förderungen – EOF) und Kapitalmarktdarlehen aber auch Eigenmittel in Anspruch genommen. Zur Aufwertung der Gebäude und um weiterhin eine nachhaltige Vermietbarkeit zu sichern, wurde auch in 2018 das Programm zum Anbau von Bal- konen und zur Anbringung von Wärmedämmver- bundsystemen fortgesetzt. Bei folgenden Objekten wurden diese Maßnahmen mit Gesamtkosten in Höhe von € 2,2 Mio. durchgeführt: Nürnberg, Pettenkofer Straße 16, 18 Nürnberg, Pettenkofer Straße 20, 22 Nürnberg, Listerstraße 3 und 10 Ansbach, Rettistraße 44 Ansbach, Kloppstockstraße 20 Ansbach, Feuchtwanger Straße 93 Ingolstadt, Pettenkofer Straße 25 - 31 T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ 121,1 177,4 476,8 164,0 179,5 459,3 575,1 T€ 2.153,2 Weiterhin wurden in 2018 an verschiedenen Stand- orten in Bayern 46 Garagen und 120 Stellplätze mit einem Investitionsvolumen von insgesamt T€ 1.524,8 neu errichtet, bzw. saniert. Die gesamten Maßnah- men wurden über KfW- und Kapitalmarktdarlehen bzw. aus Eigenmitteln finanziert. Nachdem sich das ESW Bayern zum Ziel gesetzt hat, besonders in angespannten Lagen Bayerns durch den Bau von neuem bezahlbarem Wohnraum zu einer Entlastung beizutragen, konnte in 2018 mit weiteren Neubauprojekten begonnen werden, für die im abgelaufenen Geschäftsjahr mehr als € 3,3 Mio. ausgegeben wurden. Neben den Städten Erlangen, Fürth und Regensburg wird insbesondere Nürnberg mit neuen Wohnungen in Schweinau, Sündersbühl- straße/Webersgasse und der Hinteren Marktstraße hiervon profitieren. Für die Realisierung der Neubaumaßnahme in der Hinteren Marktstraße wurde in 2018 ein weiteres Grundstück für T€ 539,2 angekauft. Ein aufwendiges Projekt, welches das ESW Bayern noch bis 2020 begleiten wird, ist die Sanierung/ Umbau der Bürogebäude der ESW-Firmenzentrale am Hans-Sachs-Platz 10 und in der Hans-Sachs- Gasse 8 –12. Der Umbau der Verwaltungsgebäude erfolgt nicht nur aus Gründen einer energetischen Sanierung und zur Erhöhung der Anzahl verfügbarer Arbeitsplätze, sondern auch, um das Unternehmen unter anderem mit Hilfe einer angenehmen Arbeits- umgebung und einem innovativen Bürokonzept als attraktiven Arbeitgeber auf dem Markt zu positionie- ren. Parallel dazu beteiligt sich die Unternehmens- gruppe planerisch und finanziell an der Aufwertung des Hans-Sachs-Platzes selbst. Die Umsetzung er- folgt durch die Stadt Nürnberg und ist für das Jahr 2019 geplant. Für diese Projekte sind Kosten in Höhe von T€ 19.380,0 genehmigt. In der Hans-Sachs-Gasse wurde in 2018 mit dem Umbau begonnen. Insgesamt sind bislang Kosten in Höhe von T€ 1.867,0 angefallen. Der Be- ginn des Umbaus des Hans-Sachs-Platzes wird voraussichtlich im März 2019 erfolgen. Die bisher angefallenen Kosten in Höhe von T€ 979,9 sind dem Konto Bauvorbereitung belastet. Finanzierungsoptio- nen sind in der Prüfung. Modernisierung Neben den aktivierten Kosten für Modernisierungs- maßnahmen sowie der Sanierung und dem Ausbau von Garagen und Stellplätzen wurden in 2018 T€ 6.759,6 für laufende und T€ 1.837,0 für geplan- te Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben. Verkäufe aus dem Anlagevermögen Im Geschäftsjahr 2018 wurden 56 (Vj.: sechs) Wohnungen, 41 (Vj.: vier) Garagen, 15 (Vj.: zwei) Stellplätze und sechs (Vj.: zwei) Erbbaurechte verkauft. Hieraus wurden Erlöse in Höhe von T€ 4.907,4 (Vj.: T€ 720,1), erzielt. Verwaltungsbetreuung Die Unternehmensgruppe bewirtschaftet im Bereich Wohnungseigentumsverwaltung 4.802 Wohnein- heiten, 58 Gewerbeeinheiten und 3.089 Garagen/ Stellplätze, im Bereich der Treuhandverwaltung sind es 2.829 Wohneinheiten, 181 Gewerbeeinheiten, 112 Heimplätze und 1.968 Garagen/Stellplätze. Die Geschäftsführung des ESW Bayern ist mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr zufrieden. ESW Bauträger Die für das Geschäftsjahr 2018 gesteckten Ziele konnten nur zum Teil vollständig erreicht werden. Die Häuser in Fürth Dambach und Roßtal wurden planungsgemäß in der zweiten Jahreshälfte bezugs- fertig hergestellt und an die Erwerber übergeben. Der Vertriebsstart für das Projekt Fürth, Hasellohweg erfolgte Ende September, bereits 4 Wochen später waren alle 21 Häuser schriftlich reserviert. Bis Jah- resende konnte der Verkauf von 16 Einheiten notariell verbrieft werden. Das Projekt Oberasbach, Zirndorfer Weg wurde auf Grund von nicht erreichten Vertriebszielen im Rahmen des aktiven Risikomanagementsystems gestoppt. Nach Analyse der Interessentenabsagen hat sich das Unternehmen, auch unter dem Aspekt der guten Nachfrageresonanz im Projekt Fürth, Hasellohweg, dazu entschieden, eine Machbarkeits- studie zur Überplanung des Areals mit Reihen- und/
Geschäftsbericht 2018 Konzernlagebericht 25 oder Doppelhäusern in Auftrag zu geben. Alternativ stehen noch weitere Optionen wie z. B. die Über- tragung des Grundstücks an das ESW zur Bebau- ung mit Bestandswohnungen oder auch der Verkauf an Dritte inklusive genehmigter Planung zur Dis- kussion. Der nahezu 10 Jahre andauernde Rechtsstreit mit der Eigentümergemeinschaft in Inzell, konnte mit einem Vergleich in Höhe von rund T€ 750,0 im April beendet werden. mit T€ 33.847,5 (Vj.: T€ 33.015,7), aus dem Verkauf von Grundstücken mit T€ 2.962,3 (Vj.: T€ 14.602,2) und der Betreuungstätigkeit T€ 3.230,9 (Vj.: T€ 3.991,4). Diesen stehen insbesondere Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung T€ 14.726,7 (Vj.: T€ 13.657,5) und für Verkaufsgrundstücke T€ 2.519,5 (Vj.: T€ 8.290,5) gegenüber. Zudem sind Personalaufwendungen in Höhe von T€ 11.225,0 (Vj.: T€ 11.138,6), Abschrei- bungen in Höhe von T€ 6.827,3 (Vj.: T€ 6.615,0) und sonstige betriebliche Aufwendungen in Höhe von T€ 3.440,0 (Vj.: T€ 3.402,1) angefallen. ESW Bauplanung Bei den Ingenieur- und Architektenleistungen liegt der Schwerpunkt der Leistungen mit über 90 % vor allem bei ESW eigenen Projekten, insbesondere im Neubau sowie im Bereich Großmodernisie- rungen. Im Jahr 2018 konnten neben vielfältigen Kleinaufträgen fünf Großprojekte erfolgreich im Termin- und Kostenplan abgeschlossen werden. ESW Gebäudemanagement Die Präsenz der Hausmeister vor Ort und deren Wahrnehmung als Mitarbeiter des ESW Bayern war auch in 2018 der Garant dafür, dass das ESW Bayern von den Mietern als engagierter Eigentümer und Verwalter wahrgenommen wurde. So wird die Präsenz und Glaubwürdigkeit der Marke ESW Bayern unterstützt. Die zunehmende Angebotsver- knappung und die dadurch steigenden Preise haben den Bereich Handwerkerleistungen auch in 2018 geprägt. ESW Projektentwicklung Die ESW Projektentwicklung hat auch im Jahr 2018 unternehmens- und bereichsübergreifend perma- nent die Akquise von möglichen Projekten sowohl für Bauträger- als auch für Mietwohnungsbau- Maßnahmen wahrgenommen und hat zusätz- lich von der ELKB vorgelegte Ankaufsprojekte geprüft, bzw. schlägt der ELKB entsprechende Projekte vor. Die Geschäftsführung des ESW Bayern ist mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr zufrieden und beurteilt den Verlauf des Berichtsjahres im Konzern als positiv. C) Lage I. Ertragslage Im Geschäftsjahr 2018 erzielte der Konzern einen Konzern-Jahresüberschuss in Höhe von T€ 5.775,9 (Vj.: T€ 3.111,2). Dieser wird maßgeblich durch das Hausbewirtschaftungsergebnis, dem Verkauf von Grundstücken und der Auflösung von Rückstellungen geprägt. Die Umsatzerlöse beliefen sich auf T€ 44.611,7 (Vj.: T€ 54.271,8). Sie resultieren im Wesentlichen aus den Umsatzerlösen der Hausbewirtschaftung Insgesamt ist die Ertragslage des Konzerns gut. II. Finanzlage Die Kapitalstruktur ist ausgewogen. Die Eigenkapi- talquote beträgt 32,0 % und ist im Vergleich zum Vorjahr mit 31,8 % leicht gestiegen. Die Eigenkapi- talrentabilität liegt mit 6,4 % (Vj.: 3,4 %) nach wie vor über dem allgemeinen Kapitalmarktzins für lang- fristige Anlagen. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern betreffen überwiegend langfristige Objektfinanzierungen. Die Zinsen für langfristige Darlehen werden in der Regel mindestens zehn Jahre, teilweise auch bis zu 20 Jahre, bzw. bis zum Kreditablauf, gesichert. Des Weiteren stehen für kurzfristige Geldmittel Kreditlinien in Höhe von € 40,8 Mio. zur Verfügung, die zum 31.12.2018 in Höhe von € 20,3 Mio. (ohne Berücksichtigung von Avalen) in Anspruch genom- men waren. Sie dienen der Finanzierung des Um- laufvermögens des Konzerns. Die wesentlichen Investitionen wurden in den Bereichen Neubau- und Modernisierungstätigkeit sowie Zukauf von Grundstücken im Anlagevermögen und im Bau- trägerbereich getätigt. Die Zahlungsmittelströme (ermittelt in Anlehnung an DRS 21) des Berichtsjahres setzen sich im Konzern aus dem Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit in Höhe von € 11,5 Mio. (Vj.: € 7,5 Mio.), aus der Investitionstätigkeit in Höhe von € -22,6 Mio. (Vj.: € -25,5 Mio.) und dem Cash- flow aus der Finanzierungstätigkeit in Höhe von € 30,4 Mio. (Vj.: € 2,0 Mio.) zusammen. Insgesamt ergibt sich zum 31.12.2018 ein Finanzmittelfonds (saldiert mit Bauzwischenkrediten) in Höhe von € -12,9 Mio. (Vj.: € -32,2 Mio.). Die Finanzlage ist geordnet. Die Zahlungsfähigkeit war zu jeder Zeit gegeben. III. Vermögenslage Zum 31.12.2018 wird die Aktivseite des Konzerns durch das Anlagevermögen in Höhe von T€ 277.733,9 (Vj.: T€ 261.097,1) bestimmt, was einem Anteil von 89,6 % (Vj.: 89,1 %) der Bilanzsumme entspricht. Die
26 Konzernlagebericht Geschäftsbericht 2018 1 1 0 . 1 7 8 . 8 8 1 1 6 6 . 5 6 7 . 6 1 2 6 5 6 . 1 8 4 . 2 3 2 0 9 8 . 3 1 6 . 2 4 2 7 8 2 . 7 3 7 . 5 1 7 1 . 3 2 5 . 2 2 6 0 6 . 4 1 7 . 2 3 4 3 2 . 1 0 6 . 0 4 2015 2016 2017 2018 2015 2016 2017 2018 Mietwohnanlagen (Buchwert in €) Grundstücksvorräte/Bauvorleistungen (Buchwert in €) Veränderungen sind im Wesentlichen auf aktivierte Neubau-, Ausbau- und Modernisierungskosten und den Erwerb eines unbebauten und zwei bebauten Grundstücken zurückzuführen. Den Zugängen ste- hen Abschreibungen und Anlagenabgänge durch Verkäufe gegenüber. Die Wohnungsmiete erhöhte sich von durchschnitt- lich € 6,58 je m² im Vorjahr auf € 6,65 je m² in 2018. Dies resultiert im Wesentlichen aus Mieterhöhungen nach Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen und dem Bezug von Neubauten, bzw. Zukauf be- stehender Objekte. Das Umlaufvermögen beträgt T€ 31.284,6 (Vj.: T€ 31.063,3) und hat sich damit zum Vorjahr nur unwesentlich verändert. Auf der Passivseite betragen das Eigenkapital und die eigenkapitalähnlichen Positionen (Rück- stellungen für Bauinstandhaltung) T€ 100.318,8 (Vj.: T€ 94.542,9), was einer Eigenmittelquote von 32,4 % (Vj.: 32,3 %) und einer Eigenkapitalquote von 32,0 % (Vj.: 31,8 %) entspricht. In den Verbindlichkeiten sind im Wesentlichen Finanzierungsmittel von Kreditinstituten und an- deren Kreditgebern ausgewiesen. Langfristiges Fremdkapital valutiert in Höhe von T€ 160.570,5 (Vj.: T€ 135.449,6). Das Anlagevermögen ist zum 31.12.2018 zu 93,5 % (Vj.: 86,1 %) durch Eigen- mittel und langfristiges Fremdkapital finanziert; der sich in der Unternehmensgruppe ergeben- de Kapitalbedarf ist durch kurzfristige Bauzwi- schenfinanzierungskredite gedeckt. Zudem ste- hen im Bedarfsfall ausreichend Beleihungsreserven zur Verfügung. Rückstellungen für mögliche Risi- ken wurden in ausreichendem Maße gebildet. Die Vermögenslage des Konzerns ist geordnet. Die Geschäftsführung beurteilt die wirtschaftliche Lage positiv. Die um die strategischen Leerstände bereinigte Leerstandsquote liegt bei 0,3 % (Vj.: 0,6 %). Die Fluk- tuationsquote liegt bei 7,8 % (Vj.: 8,4 %). Die gesam- ten Mietausfälle betrugen in 2018 3,5 % (Vj.: 3,0 %) des Sollmieten- und Umlageaufkommens. Für Instandhaltungsmaßnahmen (einschl. Instand- haltungsanteil von Modernisierungsmaßnahmen) wurden in 2018 T€ 9.343,6 (Vj.: T€ 9.519,1) ausge- geben. Unter Berücksichtigung der zurechenbaren Personal- und Sachkosten entspricht dies jährlich € 29,15 (Vj.: € 30,14) je m² Wohn- und Nutzfläche. Neben den Geschäftsführern sind im Konzern zum Stichtag 31.12.2018 313 Mitarbeiter-/innen beschäf- tigt. Davon sind 161 Mitarbeiter-/innen in Teilzeit bzw. geringfügig angestellt. Hierbei bietet die Unterneh- mensgruppe unterschiedliche Teilzeitmodelle an, um den individuellen Bedürfnissen möglichst weitgehend Rechnung zu tragen. Darüber hinaus wird seit 2018 teilweise mobiles Arbeiten für Mitarbeiter erprobt, deren Aufgaben dies erlauben. Die bisherigen Erfah- rungen zeigen, neben der positiven Resonanz der Mitarbeiter, dass auch das Unternehmen von dieser Flexibilisierung profitiert. Klare abteilungsinterne Ab- sprachen stellen einen guten Informationsaustausch und die Übernahme für die mobile Arbeit geeigneter Aufgaben sicher. IV. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungs indikatoren Im Konzern beträgt die Eigenkapitalrentabilität 6,4 % (Vj.: 3,4 %) und die Gesamtkapitalrentabilität 3,2 % (Vj.: 1,9 %) und ist damit gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen. Die Mitarbeiter erkennen die vielfältigen Angebote des Unternehmens, die positive Unternehmenskultur, das soziale Engagement auch bei der Schaffung von zukunftsweisend konzipiertem Wohnraum sowie die nachhaltige Bewirtschaftung des Bestandes als sehr wertvoll an. Das zeigte die erste extern durch
Geschäftsbericht 2018 Konzernlagebericht 27 geführte Mitarbeiterbefragung durch das Great Place to Work Institut. Die Mitarbeiter bewerten die Unter- nehmensgruppe als Arbeitgeber im Marktbench- mark mit sehr gut. 86 % der teilnehmenden Mitar- beiter der Unternehmensgruppe stimmen folgender Aussage zu: „Alles in allem kann ich sagen, dies hier ist ein sehr guter Arbeitsplatz“. Bei den erkann- ten Handlungsfeldern wird in 2019 ein mittelfristig angelegter Folgeprozess starten, um die Mitarbeiter- bindung und -motivation noch weiter zu verbessern. stücken und Wohnraum. Der Zeitpunkt für diese Investitionen ist im Hinblick auf die aktuelle Situation am Geld- und Kapitalmarkt weiterhin günstig. Die gute Bonität des ESW Bayern, die ausreichende Eigenkapitalausstattung und die stabile Ertragskraft des Konzerns sowie das weiterhin niedrige Zinsni- veau auf dem Geld- und Kapitalmarkt, stellen Garan- ten für das Erreichen der Ziele dar. Überdies werden durch diese Investitionspolitik die heimische Bau- wirtschaft und das Handwerk unterstützt. In 2018 konnten vier Auszubildende im Konzern in ein Anstellungsverhältnis übernommen werden. Darüber hinaus versteht die Unternehmensgruppe die Berufs- ausbildung junger Menschen auch als gesellschaft- lichen Auftrag. Zum 31.12.2018 befanden sich daher 15 Mitarbeiter in der Ausbildung zum/zur Immobilien- kaufmann/-kauffrau, Kauffrau für Bürokommunikation, Fachinformatiker für Systemintegration, Elektroniker Fachrichtung Energie- und Gebäudetechnik und An- lagenmechaniker Sanitär-, Heizungs- und Klimatechnik. 3. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht A) Prognosebericht Die Schwerpunkte der Investitionspolitik in den nächsten Jahren liegen im Neubau – auch durch Nachverdichtung und Aufstockung – in der Moder- nisierung und im Ankauf von unbebauten Grund- Die Voraussetzungen für eine weiterhin positive Ent- wicklung sind gut. Die Leerstände haben sich auf einem niedrigen Niveau eingependelt. Für die nächs- ten Jahre kann aufgrund der bereits erfolgten und noch geplanten umfangreichen Investitionen in den Bestand kontinuierlich mit steigenden Mieterträgen gerechnet werden. Zudem wird die Nachfrage nach Wohnraum – vor allem in den Ballungszentren – zunehmen. Vor dem Hintergrund weitgehend stagnierender Real- einkommen will das ESW Bayern mit bezahlbarem Wohnraum vorrangig eine sichere und sozial verant- wortbare Wohnungsversorgung für breite Schichten der Bevölkerung anbieten. In dieser Weise nimmt das Unternehmen an der Erfüllung des kirchlichen Auftrags teil. Das ESW Bayern schafft hierfür durch seine weit- sichtige Arbeit die Grundlagen für ein stets auf die Marktbedingungen abgestimmtes langfristiges Unternehmenskonzept. Hierbei kommt der jährlich fortgeschriebenen Dreijahresplanung eine beson-
28 Konzernlagebericht Geschäftsbericht 2018 dere Rolle zu. Für das Jahr 2019 wird für das ESW Bayern bei Umsatzerlösen aus der Hausbewirt- schaftung von € 26,9 Mio. und Instandhaltungs- kosten von € 8,9 Mio. ein Jahresüberschuss (vor Ergebnisabführung) in Höhe von rd. € 1,3 Mio. erwartet. Bei der ESW Gebäudemanagement, der ESW Bauträger und der ESW Bauplanung werden Jahresüberschüsse (vor Ergebnisabfüh- rung) in Höhe von rd. T€ 335,7, T€ 624,9 und T€ 115,7 erwartet. B) Risikobericht Bestandsgefährdende Risiken In den letzten Jahren wurde ein umfangreiches, auf die speziellen Bedürfnisse des Konzerns zuge- schnittenes Risikomanagementsystem entwickelt und implementiert. Hierbei werden regelmäßig die externen sowie internen Risiken für die Geschäfts- bereiche der Gruppe systematisch erfasst und be- wertet. Im Rahmen des kontinuierlichen Verbesse- rungsprozesses wurde im Geschäftsjahr 2018 das bestehende Risikomanagementsystem weiterent- wickelt. Nunmehr werden Risiken, unabhängig von einzuleitenden Maßnahmen und/oder Kontrollen, vorab mittels „Eintrittswahrscheinlichkeit“ und „Scha- densausmaß“ bewertet. Insbesondere können damit wesentliche bzw. bedeutsame Risiken in den Fokus der Risikokommunikation und -nachverfolgung ge- stellt werden. Die Dokumentation der Risiken sowie der eingerich- teten Maßnahmen zur Vermeidung bzw. Minimierung der Gefahrenpotenziale erfolgt anhand eines Risiko- kataloges und -berichtes. Dabei erfolgt eine Ein- schätzung des jeweiligen Nettorisikos (Bewertung nach Berücksichtigung von Maßnahmen) für den Konzern nach den Kategorien „niedrig“, „mittel“ oder „hoch“. Falls notwendig, erfolgt aufgrund von verän- derten Anforderungen eine adäquate Anpassung. Unterstützt wird dieses Verfahren durch externe Innenrevisions- sowie Datenschutzprüfungen. Die wesentlichen Risiken für die Gruppe liegen vor allem in sich verändernden Marktstrukturen, im Marktverhalten der Wettbewerber und Nachfrager sowie in den Änderungen aus dem regulatorischen Umfeld. Um diesen Risiken entgegenzuwirken, ent- wickelt das ESW Bayern seine Wohnungsbestän- de zu marktgerechten Preisen weiter, intensiviert den Vertrieb sowie die Presse- und Öffentlichkeits- arbeit, unterstützt die Fort- und Weiterbildung seiner Mitarbeiter und setzt gezielt auf die Expertise von internen und externen Experten. Vor dem Hintergrund des Anstiegs der Betriebs- und Heizkosten werden die Mieterhöhungsspielräume für die Kaltmiete zunehmend eingeschränkt. Dem Risiko der Verknappung und Verteuerung von Ener- gierohstoffen wirkt das ESW Bayern durch eine Intensivierung seiner Investitionen in energetische Maßnahmen entgegen. Im Bauträgergeschäft werden die Risiken laufend in Form von monatlich und quartalsmäßig durchgeführ- ten Kontrollen und Lagebesprechungen überwacht und bewertet. Das Risikomanagementsystem wurde dahingehend verbessert, dass bereits vor Ankauf eines Grundstücks das Gefahrenpotential anhand eines Risikokatalogs erfasst und bewertet wird. Die- se Projektbewertungen sind bereits in das Interne Kontrollsystem (IKS) integriert worden. Unterstützt wird das Projektcontrolling durch die Implementierung einer speziellen Bauträgersoftware. Aufgrund der verstärkten Nachfrage nach Wohnei- gentum, besteht die größte Herausforderung in der Beschaffung geeigneter Grundstücke. Hierbei sind die Faktoren Grundstückseinkauf und Verkauf der einzelnen Einheiten zu realistischen Preisen in Balance zu bringen. Das zentrale Risiko in der Bauplanung, bzw. der Er- folg der Gesellschaft hängt im Wesentlichen davon ab, dass ausreichend Aufträge akquiriert werden können. Eine kontinuierliche interne Nachfrage nach Architekten- und Ingenieurleistungen ist dabei Voraus- setzung für die Grundauslastung der Gesellschaft. Die Entwicklung und Ausrichtung der Gesellschaft, aber auch eine kontinuierliche Grundauslastung dieses Bereichs werden dabei vor allem durch die mehrjährige Unternehmensplanung des Stammun- ternehmens und die Nachfrage aus der Bauträger- gesellschaft bestimmt. Die Immobilienbestände der Evangelisch-Luthe- rischen Kirche in Bayern (ELKB) sind neben den Beständen des ESW Bayern für das Gebäudema- nagement auch künftig von zentraler Bedeutung. Die nahezu vollständige treuhänderische technische und kaufmännische Verwaltung aller Immobilien der ELKB durch das ESW Bayern ist und bleibt für die ESW Gebäudemanagement das entschei- dende Standbein für den wirtschaftlichen Erfolg. Der Druck auf die Betriebs- und Instandhaltungs- kosten von Wohnimmobilien wird anhalten. Der Mangel an fachlich und persönlich geeigneten Kräften ist spürbar. Eine weitere Verschärfung ist zu erwarten. Zur Sicherung einer qualifizierten Mit- arbeiterschaft werden die eingeschlagenen erfolg- reichen Wege fortgesetzt. Dazu gehört insbeson- dere die Stärkung des Unternehmenszugehörig- keitsgefühls und der Qualifikations- und Entwick- lungsangebote für die vorhandene Mitarbeiter- schaft, die Suche nach ausbildungswilligen und -fähigen jungen Menschen, aber auch die Rekru- tierung von ausgebildeten, fachlich qualifizierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. Die Risiken der Projektentwicklung liegen in einer unzu- reichenden Auftragslage. Durch eine flexible Anpas-
Geschäftsbericht 2018 Konzernlagebericht 29 sung der Kosten, die weitestgehend im Konzernver- bund anfallen, kann dem wirksam begegnet werden. C) Chancenbericht Risiken mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Zur Finanzierung der Investitionen in Neubau, Mo- dernisierung und Zukauf wird auch in Zukunft die Aufnahme von Darlehen (sowohl Kapitalmarkt- als auch KfW-Darlehen) in erheblichem Umfang erfor- derlich sein. Ein verstärktes Augenmerk wird auf allgemein erhöhte Finanzierungsrisiken zu richten sein, die sich aufgrund der angespannten ge- samtwirtschaftlichen Situation (Rezessionsgefahr, Verschuldungskrise, verschärfte Eigenkapitalanfor- derungen an Banken) in Europa ergeben und sich derzeit in einer allgemein restriktiveren Kreditverga- be – insbesondere in Form von höherem Eigen- kapitaleinsatz bei Investitionen – äußern. Dem Liquiditätsrisiko wirkt der Konzern mit mittelfristig im Voraus vereinbarten Kreditlinien und vorhan- denen freien Beleihungsspielräumen entgegen. Zusammen mit einer entsprechenden Ausstattung an liquiden Mitteln ist der Konzern in der Lage, jederzeit auf Kapitalanforderungen neuer Invest- ments zu reagieren. Das Refinanzierungsrisiko ist aufgrund bestehender Kreditlinien und ausrei- chend vorhandener Beleihungsreserven als gering einzuschätzen. Insgesamt sind die Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken als gering einzuschätzen. Bisher ist gegenüber dem ESW Bayern keine Ver- änderung in der Kreditgewährung durch unsere Banken feststellbar. Das ESW Bayern wird hierzu die Entwicklung auf den Finanz- und Kapitalmärk- ten weiterhin intensiv beobachten. Risiken, die auf den gesamten Konzern bezogen die zukünftige Entwicklung, insbesondere die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, wesentlich beeinträchtigen, sind derzeit nicht erkennbar. Gesamtaussage Das Risikomanagement der ESW-Unternehmens- gruppe ist ein laufender Prozess, der Risikopositio- nen erfasst und Risikoänderungen identifiziert sowie quantifiziert. Damit werden im Bedarfsfall geeignete Gegenmaßnahmen definiert. Dies ermöglicht es uns, den Risiken frühzeitig entgegenzuwirken und die sich uns bietenden Chancen zu nutzen. In der mittel- bis langfristigen Gesamtperspektive kann grundsätzlich ein Risiko durch im Vergleich zu den steigenden Kosten für Neubau, Sanierung und Instandhaltung nicht äquivalent steigende Erlöse entstehen. Unter Würdigung aller Einzelrisiken und einem möglichen kumulierten Effekt sieht die Unter- nehmensleitung allerdings das gegenwärtige Gesamt- risiko der Unternehmensgruppe als begrenzt an. Gravierende Risiken für die zukünftige Entwicklung oder den Fortbestand der Gesellschaft sind nicht erkennbar. Wesentliche Chancen des ESW Bayern liegen in der bedarfsgerechten Weiterentwicklung und selek- tiven Erweiterung des Bestands durch Neubau, Modernisierungen und Ankauf, der schnellen Ver- mietung der Wohneinheiten bei Wechsel, der Neu- akquisition von Verwaltungsaufträgen mit auskömm- lichen Deckungsbeiträgen sowie in der Zusammen- arbeit mit Kirchengemeinden und der Diakonie in allen Fragen des Immobilienmanagements. Das ESW Bayern hat vor allem zum Ziel, dem wachsenden Bedarf an preisgünstigem Wohnraum auch zukünf- tig gerecht zu werden. Mieterhöhungspotenziale werden unter Berücksichtigung des kirchlichen und sozialen Auftrags ausgeschöpft. Die Schaffung und Erhaltung einer hohen Energie- effizienz entspricht sowohl der ökologischen als auch der sozialen und wirtschaftlichen Verantwortung der Unternehmensgruppe: In ökologischer Hinsicht trägt das ESW Bayern damit zu einem möglichst sparsamen Verbrauch von wertvollen Ressourcen sowie zum Klimaschutz und dadurch zur Bewah- rung der Schöpfung bei. In sozialer und wirtschaft- licher Hinsicht ist die hohe Energieeffizienz für das ESW Bayern Voraussetzung dafür, auch zukünftig eine sichere und sozial verantwortbare Wohnungs- versorgung breiter Schichten der Bevölkerung zu ermöglichen. Damit wird das ESW Bayern seinem satzungsge- mäßen Zweck gerecht und ist gleichzeitig in der Lage, die Marktposition des Unternehmens nach- haltig zu sichern und zu verbessern. Im Bereich des Bauträgers liegen die Chancen zum einen in der vorausschauenden Akquirierung von attraktiven Bauträgergrundstücken, zum anderen in der zielgruppenspezifischen, zukunftsweisenden und marktgerechten Planung der Projekte. Neben der schnellen Umsetzung und Vermarktung der Einheiten ist ein konsequentes Baukosten- und Qualitätsmanagement vorhanden. Die Chancen der Bauplanung liegen in der Akquisi- tion neuer Aufträge im Unternehmensverbund und bei externen Auftraggebern. Neue Auftragspoten- ziale können durch die Entwicklung barrierefreier und energieeffizienter Lösungen im Neubau- und Modernisierungsbereich erschlossen werden. Die Einbindung der Gesellschaft in die mehrjährige Un- ternehmensplanung des Mutterunternehmens und der Bauträgergesellschaft ermöglicht den Ausblick auf zukünftige Projekte aus dem Unternehmensver- bund und bildet eine sehr gute Basis für eine vor- ausschauende Kapazitätsauslastung. Die Chancen der Gebäudemanagement liegen in der Akquisition neuer Aufträge im Unternehmens- verbund und Aufträgen von externen Auftraggebern
30 Konzernlagebericht Geschäftsbericht 2018 sowie in der qualitativen Steigerung und Ausweitung des Leistungsspektrums. Die Chancen der Projektentwicklung liegen in der Akquisition von zusätzlichem Auftragspotenzial für den Unternehmensverbund bei externen Auftrag- gebern insbesondere aus dem kirchlichen Bereich. Weiterhin stellt das Angebot der Projektentwicklung eine Ausweitung und Abrundung des Leistungs- spektrums des ESW Bayern dar. 4. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten Grundsätzlich zielt das Management darauf ab, Risi- ken aus der Verwendung von Finanzinstrumenten zu vermeiden. Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und flüssige Mittel. Soweit bei den Vermögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind, werden diese durch Wertberichtigungen be- rücksichtigt. Durch Streuung der angelegten Finanz- mittel auf Geschäftsbanken und Sparkassen werden die verschiedenen Sicherungssysteme voll genutzt. Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in Form von Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Zum Stand 31.12.2018 beläuft sich das Kreditvolu- men gegenüber Kreditinstituten sowie anderen Kreditgebern und einem Gesellschafter (Darlehen in Höhe von T€ 40.000,0) auf insgesamt T€ 185.949,8 (Vj.: T€ 173.427,0). Hiervon ist ein Volumen von T€ 125.088,6 (Vj.: T€ 133.199,9) über Grundpfand- rechte gesichert; T€ 134.174,9 (Vj.: T€ 102.493,2) haben eine Restlaufzeit von über fünf Jahren. Finanzierungsrisiken bei über Grundpfandrechte oder Bürgschaften gesicherten Objektfinanzierungen ergeben sich insbesondere aus Prolongations- und Zinsänderungsrisiken. Zur längerfristigen Planungs- sicherheit ist das Finanzierungsmanagement grund- sätzlich auf die Zielsetzung einer langfristigen Zins- festschreibung mit unterschiedlichen Laufzeiten ausgerichtet. Das nach wie vor niedrige Zinsniveau wird auch dazu genutzt, entsprechend höhere Til- gungsbeträge festzulegen. Prolongationsrisiken wird entgegengewirkt, indem rechtzeitig vor Auslauf von Zinsfestschreibungen Anschlusskonditionen – in der Regel durch Ausschreibung – vereinbart werden. Im Geschäftsjahr 2018 bestehen Bausparverträge mit einer Bausparsumme in Höhe von € 16,2 Mio. Diese dienen u. a. der Zinssicherung bestehender Finanzierungen. Die angesparten Guthaben aller Bausparverträge stellen weitestgehend Tilgungs- ersatz dar. Finanzierungsrisiken bei den als Zwischenfinanzie- rungsmittel kurzfristig aufgenommenen Betriebsmit- telkrediten für Neubau und Modernisierung sowie Bauträgerprojekte bestehen in der Nichtverlängerung der zugrunde liegenden Kreditlinien. Da es sich hier- bei um ungesicherte, allein auf die Bonität des ESW Bayern abgestellte und „bis auf Weiteres“ vergebene Finanzmittel handelt, wird im Rahmen einer konse- quenten Risikopolitik auf eine möglichst breite Anzahl von Finanzierungsgebern geachtet. Aus diesem Grund arbeitet das ESW Bayern derzeit mit acht Kreditinstituten zusammen, die Kreditlinien über ins- gesamt € 40,8 Mio. (inkl. Avale) zur Verfügung stellen. Etwaige Ausfallrisiken können somit im Einzelnen kompensiert werden. Die für Neubau- sowie Modernisierungsmaßnahmen verwendeten Betriebsmittelkredite werden sukzessive in bereits gesicherte oder noch zu sichernde lang- fristige Grundschulddarlehen umgeschichtet. Dem Grundsatz der Fristenkongruenz wird konsequent Rechnung getragen. Das zentrale Finanzmanagement stellt sicher, dass die kurz- und langfristigen Kreditverbindlichkeiten auf verschiedene Kapitalgeber verteilt sind. Dadurch können „Klumpenrisiken“ vermieden und eine größt- mögliche Unabhängigkeit von externen Kreditgebern geschaffen werden. Diese Strategie hat sich gerade in der Finanz- und Wirtschaftskrise bewährt und wird auch in Zukunft so beibehalten. Spekulative Finanzie- rungsinstrumente werden vom Konzern nicht einge- setzt. Aufgrund der größtenteils langfristigen Finanzierung der Bestandsimmobilien ist derzeit keine Gefährdung der finanziellen Entwicklung des Konzerns zu be- fürchten. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten sowie -konditionen ungünstig entwickeln. Deshalb ist der Finanzierungsbereich schwerpunktmäßig in das bestehende Risikomanagement integriert, um rechtzeitig Liquiditätsengpässen und Zinsänderungs- risiken vorbeugen zu können. Die Entwicklung auf den Finanz- und Kapitalmärkten wird intensiv beob- achtet und regelmäßig an den Aufsichtsrat berichtet. Nürnberg, den 09.03.2019 Hannes B. Erhardt Robert Flock
Geschäftsbericht 2018 Transparenz in Zahlen
32 Konzernbilanz Geschäftsbericht 2018 Konzernbilanz zum 31.12.2018 Aktivseite A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände II. Sachanlagen mit Geschäfts- und anderen Bauten 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 5. Technische Anlagen und Maschinen 6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 7. Anlagen im Bau 8. Bauvorbereitungskosten 9. Geleistete Anzahlungen III. Finanzanlagen 1. Andere Finanzanlagen Anlagevermögen insgesamt B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Grundstücke ohne Bauten bzw. im Zustand der Erschließung 2. Bauvorbereitungskosten 3. Grundstücke mit unfertigen Bauten 5. Unfertige Leistungen 6. Andere Vorräte 7. Geleistete Anzahlungen II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 5. Sonstige Vermögensgegenstände III. Flüssige Mittel 1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2. Bausparguthaben Umlaufvermögen insgesamt C. Rechnungsabgrenzungsposten D. Aktive latente Steuern SUMME Geschäftsjahr Vorjahr 172.844,37 402.088,69 222.596.159,74 198.307.425,67 8.664.931,78 24.539.138,40 435.888,09 197.145,88 1.251.662,06 10.916.909,96 4.369.432,92 4.428.957,01 277.400.225,84 8.701.500,06 22.202.062,62 539.876,71 146.589,24 1.370.955,86 24.932.853,37 2.070.924,64 2.261.992,00 160.876,26 160.876,26 160.876,26 277.733.946,47 261.097.145,12 4.668.962,06 1.019.994,72 0,00 8.817.412,69 52.796,25 1.574.748,83 200.987,76 853.865,45 2.008.610,49 327.583,43 1.550.821,60 16.133.914,55 4.941.868,73 4.141.653,85 442.869,91 1.397.870,55 8.777.960,43 64.499,95 1.595.103,01 117.629,74 1.280.392,25 1.973.924,57 263.144,81 1.960.659,70 7.444.681,93 2.764.115,78 7.064.522,03 1.983.099,30 31.284.580,99 31.063.330,10 27.417,34 50.102,97 852.881,43 861.942,88 309.898.826,23 293.072.521,07 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
Geschäftsbericht 2018 Konzernbilanz 33 1 2 5 . 2 7 0 . 3 9 2 6 2 8 . 8 9 8 . 9 0 3 2017 2018 Bilanzsumme 8 0 7 . 3 3 3 . 3 9 0 9 5 . 9 0 1 . 9 9 2017 2018 Eigenkapital 4 9 8 . 2 4 5 . 4 9 6 7 7 . 8 1 3 . 0 0 1 2017 2018 Eigenmittel (Eigenkapital und RfB) Passivseite A. Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital II. Gewinnrücklagen 1. Satzungsmäßige Rücklage 2. Andere Gewinnrücklagen III. Bilanzgewinn 1. Gewinnvortrag 2. Konzern-Jahresüberschuss Eigenkapital insgesamt B. Rückstellungen 1. Steuerrückstellungen 2. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 3. Sonstige Rückstellungen C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 3. Erhaltene Anzahlungen 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 7. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 8. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: 600.016,53 (Vj. 927.102,36) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 299,38 (Vj. 228,38) D. Rechnungsabgrenzungsposten SUMME Geschäftsjahr Vorjahr 3.300.000,00 3.300.000,00 6.600.000,00 83.429.067,55 90.029.067,55 6.600.000,00 80.319.784,17 4.640,43 5.775.881,81 5.780.522,24 2.756,72 3.111.167,09 99.109.589,79 93.333.707,98 366.051,01 1.209.186,00 5.600.725,35 142.393.587,74 3.556.205,40 10.030.911,73 135.088,50 935,85 3.859.372,56 40.000.000,00 3.517.754,36 7.175.962,36 203.493.856,14 199.762,63 1.209.186,00 7.818.271,54 168.484.761,07 4.942.193,98 12.571.028,38 73.747,47 2.616,34 2.980.958,63 0,00 1.312.335,30 119.417,94 143.951,75 309.898.826,23 293.072.521,07 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
34 Konzern – Gewinn- und Verlustrechnung Geschäftsbericht 2018 Konzern – Gewinn- und Verlustrechnung nach Handelsrecht für die Zeit vom 01.01.2018 bis 31.12.2018 1. Umsatzerlöse a) aus Hausbewirtschaftung b) aus Verkauf von Grundstücken c) aus Betreuungstätigkeit d) aus anderen Lieferungen und Leistungen e) aus Dienstleistungen 2. Veränderungen des Bestandes an Verkaufsgrundstücken und unfertigen Leistungen 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 4. Sonstige betriebliche Erträge 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen Rohergebnis 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung davon für Altersversorgung: 531.988,48 (Vj. 487.743,62) 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge davon aus der Abzinsung von Rückstellungen: 1.335,00 (Vj. 4.305,58) 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen: 47.469,66 (Vj. 43.537,53) 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 13. Aufwand/Ertrag aus latenten Steuern Ergebnis nach Steuern 14. Sonstige Steuern Konzern-Jahresüberschuss € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € Geschäftsjahr Vorjahr 33.847.549,30 2.962.346,83 3.230.937,36 2.236.757,36 2.334.156,30 44.611.747,15 33.015.675,14 14.602.178,38 3.991.436,84 304.113,49 2.358.438,59 -189.532,71 -5.953.832,02 1.073.055,16 893.948,62 7.435.419,10 5.034.435,27 14.726.661,15 2.519.465,69 4.310.422,28 21.556.549,12 13.657.472,51 8.290.512,93 4.396.628,77 31.374.139,58 27.901.780,10 8.815.941,44 2.409.009,24 11.224.950,68 8.784.712,91 2.353.848,95 6.827.328,46 6.615.028,62 3.440.004,29 3.402.069,05 5.578,86 7.375,50 5.537,74 8.040,14 3.563.319,31 3.785.575,54 520.901,00 37.653,86 -9.061,45 216.371,91 5.801.528,75 3.152.840,96 25.646,94 41.673,87 5.775.881,81 3.111.167,09
Geschäftsbericht 2018 Konzern – Eigenkapitalspiegel 35 Eigenkapitalspiegel 2018 Gezeichnetes Kapitalrück- Kapital lagen erwirtschaftetes Eigenkapital Gewinnrücklagen Bilanzgewinn Eigenkapital gemäß Konzernbilanz Anteil anderer Gesellschafter Gesamt € € € € € € € Stand am 31.12.2016 3.300.000,00 0,00 77.328.545,92 9.594.494,99 90.223.040,91 0,00 90.223.040,91 Änderung des Konsolidierungskreises Gezahlte Dividenden Einstellungen in Rücklagen Entnahmen aus Rücklagen Konzernjahresüberschuss Sonstige Veränderungen 10.043.656,98 -10.043.656,98 3.111.167,09 3.111.167,09 -452.418,73 451.918,71 -500,02 3.111.167,09 -500,02 Stand am 31.12.2017 3.300.000,00 0,00 86.919.784,17 3.113.923,81 93.333.707,98 0,00 93.333.707,98 Änderung des Konsolidierungskreises Gezahlte Dividenden Einstellungen in Rücklagen Entnahmen aus Rücklagen Konzernjahresüberschuss 3.109.283,38 -3.109.283,38 5.775.881,81 5.775.881,81 5.775.881,81 Stand am 31.12.2018 3.300.000,00 0,00 90.029.067,55 5.780.522,24 99.109.589,79 0,00 99.109.589,79
36 Konzernkapitalflussrechnung Geschäftsbericht 2018 Konzernkapitalflussrechnung Konzernjahresüberschuss Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens Aktivierte Eigenleistungen Abnahme langfristiger Rückstellungen Abschreibungen auf Forderungen Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten Veränderung Pauschalwertberichtigungen Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens Zahlungsunwirksame Veränderung aus latenten Steuern Sonstige nicht zahlungswirksame Aufwendungen/Erträge Cashflow nach DVFA / SG Zunahme (Vj.: Abnahme) der kurzfristigen Rückstellungen Gewinn aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens (saldiert) Abnahme Grundstücke des Umlaufvermögens Abnahme (Vj.: Zunahme) sonstiger Aktiva Zunahme (Vj.: Abnahme) sonstiger Passiva Saldo zahlungswirksame Zinsaufwendungen / Zinserträge Ertragsteueraufwand/-ertrag Ertragsteuerzahlungen / -erstattungen Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens (einschl. bereits geleisteter Zahlungen auf Abgänge des Folgejahres 2.065,6; Vj: 2.552,3) Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens Erhaltene Zinsen Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen Cashflow aus der Investitionstätigkeit Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen Auszahlung aus der planmäßigen Tilgung von Darlehen Auszahlung aus der außerplanmäßigen Tilgung von Darlehen Einzahlungen aus Baukostenzuschüssen Auszahlung für den Aufbau von Bausparguthaben Gezahlte Zinsen Cashflow aus der Investitionstätigkeit Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestands Finanzmittelbedarf zum 1.1. (saldiert mit Bauzwischenkrediten; Kontokorrentverbindlichkeiten) Finanzmittelfonds zum 31.12. (saldiert mit Bauzwischenkrediten) darin enthalten: jederzeit fällige Bankverbindlichkeiten T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ 2018 5.775,9 6.827,3 -1.073,1 -2.343,9 34,1 0,0 3,5 -21,2 0,0 9,0 0,0 9.211,6 132,8 -4.906,6 293,5 931,2 2.266,3 3.450,2 520,9 -361,0 11.538,9 6.668,9 -29.201,8 0,0 6,1 -72,1 2017 3.111,2 6.615,0 -893,9 -1.193,8 85,3 0,0 -10,5 -43,2 -220,1 -216,4 16,7 7.250,3 -2.246,8 -698,8 5.127,9 394,5 -5.644,9 3.704,8 37,7 -397,4 7.527,3 3.775,5 -29.186,8 16,9 6,4 -142,6 -22.598,9 -25.530,6 43.400,6 -5.740,1 -4.639,5 1.656,3 -781,0 -3.456,3 30.440,0 19.380,2 -32.235,5 -12.855,3 -20.300,0 20.367,6 -5.591,9 -8.318,8 0,00 -776,6 -3.711,2 1.969,1 -16.034,2 -16.201,3 -32.235,5 -39.300,0
Geschäftsbericht 2018 Konzern – Anhang 37 Anhang zum Konzernabschluss 2018 A) Allgemeine Angaben Die Evangelische Siedlungswerk in Bayern Bau- und Siedlungsgesellschaft mit beschränkter Haftung ist beim Amtsgericht Nürnberg unter der Nummer HRB 613 eingetragen. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Nürnberg. Der vorliegende Konzernabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB in der Fassung des Bilanzrichtlinien-Umsetzungsgesetzes (BilRuG) sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Gesetzes betreffend der Gesellschaften mit beschränkter Haftung und der Regelungen des Gesellschafts- vertrags der Gesellschaft aufgestellt. Die Gliederung der Konzernbilanz und der Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Be- stimmungen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Woh- nungsunternehmen. Für die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet. Konsolidierungskreis (§ 294 HGB) Im Rahmen der Vollkonsolidierung (§§ 300 ff. HGB) werden neben dem ESW Bayern folgende Tochter- gesellschaften, an denen das ESW Bayern unmittel- bar 100 % der Kapitalanteile hält, einbezogen: ESW Bauträger GmbH, Nürnberg ESW Bauplanung GmbH, Nürnberg ESW Gebäudemanagement GmbH, Nürnberg ESW Projektentwicklung GmbH, Nürnberg Konsolidierungsgrundsätze Die Jahresabschlüsse der einbezogenen Unternehmen sind auf den Stichtag des Konzernabschlusses erstellt. Die Verrechnung der Beteiligungsansätze des ESW Bayern mit dem Eigenkapital der Tochterunterneh- men ESW Bauträger und ESW Bauplanung (Kapital- konsolidierung) wurde erstmalig auf den 31.12.1996 vorgenommen. Die ESW Gebäudemanagement wurde erstmalig zum 31.12.1997 und die ESW Pro- jektentwicklung erstmalig zum 31.12.2011 in den Kon solidierungskreis einbezogen. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt weiterhin nach der Buchwertmethode (§ 301 Abs. 1 Nr. 1 HGB a. F.) durch Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem anteiligen Eigenkapital der Tochtergesellschaften. Die Kapitalkonsolidierung der ESW Projektentwicklung erfolgte nach der Neubewertungsmethode gem. § 301 Abs. 1 S. 2 HGB n. F. Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung wurden Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den einbezogenen Gesellschaften gegeneinander aufgerechnet. Aufwendungen und Erträge zwischen den einbezo- genen Gesellschaften sowie entstandene Zwischen- gewinne sind ebenfalls eliminiert. B) Erläuterung der Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Im Konzern gelten einheitlich die auf den Jahres- abschluss der Konzernmuttergesellschaft, der ESW Bayern, angewandten Bilanzierungs- und Bewer- tungsmethoden. Entgeltlich von Dritten erworbene Immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und entspre- chend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Dabei werden entgeltlich erworbe- ne EDV-Programme über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 3 Jahren abgeschrieben. Eine Ausnahme bilden die EDV-Programme mit Anschaf- fungskosten unter € 250,00 netto; diese werden sofort in voller Höhe aufwandswirksam erfasst. Sachanlagen sind mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen be- wertet. Neben den Fremdkosten werden eigene Verwaltungsleistungen aktiviert, Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit werden nicht aktiviert. Gewähr- te Baukostenzuschüsse werden direkt von den Anschaffungs- und Herstellungskosten abgesetzt.
38 Konzern – Anhang Geschäftsbericht 2018 Die planmäßigen Abschreibungen auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbau- ten wurden bei Gebäuden unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 50 bis 80 Jahren vorgenommen. Aufwendungen für die umfassende Modernisierung von Gebäuden, Aufstockung und Balkonanbauten wurden als nachträgliche Herstel- lungskosten aktiviert. Soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesent- lichen Verbesserung führten, wurden die Restnut- zungsdauern verlängert. Bei der Position Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten sind als Nutzungsdauer 25, 32, 35 und 65 Jahre unterstellt worden. Außenanlagen werden mit 10,0 % der Herstel- lungs kosten abgeschrieben. Bis 1990 aktivierte Kosten der Außenanlagen werden gemeinsam mit den Gebäudekosten abgeschrieben. Technische Anlagen und Maschinen, Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie andere beweg- liche Anlagegüter werden linear über einen Zeitraum von 3 bis 13 Jahren abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Wirtschaftsjahr als Aufwand erfasst, wenn die Anschaffungskosten für den einzelnen Vermögens- gegenstand € 800,00 netto nicht übersteigen. Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bilanziert. Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke im Um laufvermögen sowie die Bauvorbereitungs- kosten sind mit Anschaffungs- bzw. Herstellungs- kosten oder den niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt. Eine außerplanmäßige Abschreibung im Umlaufvermögen gem. § 253 Abs. 3 HGB wurde in der Position Bauvorbereitung in Höhe von ins- gesamt T€ 200,0 vorgenommen. Die Unfertigen Leistungen werden mit den voraus- sichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt. Als andere Vorräte bilanzierte Mini-Tresore, Schau- kästen und Parkschildsteine sind mit ihren Anschaf- fungskosten bewertet. Diese werden durch Anwen- dung des FiFo-Verfahrens (First in – First out) ermittelt. Geleistete Anzahlungen, Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zum Nennwert bilanziert. Ausfallrisiken wird durch Einzel- und Pauschalwertberichtigungen Rechnung getragen. Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt. Als Aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen. Der Ermittlung aktiver sowie passiver latenter Steuern liegt das bilanzorientierte „Temporary- Konzept“ zugrunde (§ 274 Abs. 1 HGB). Hieraus resultiert im Konzern auf Ebene der einbezogenen Einzelabschlüsse (primäre latente Steuern) insge- samt eine latente Steuerentlastung aufgrund eines höheren Ansatzes der Immobilienbestände in der Steuerbilanz, begründet durch höhere Teilwerte beim Übergang in die unbeschränkte Steuerpflicht mit Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit. Des Weiteren sind Rückstellungen aufgrund von steuerrechtlichen Vorgaben nicht bzw. mit geringe- ren Beträgen gebildet. Daneben bestehen steuer- liche Verlustvorträge. Die Geschäftsführung hat im Einklang mit § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB i. V. m. § 298 Abs. 1 HGB keine aktiven latenten Steuern aus Differenzen auf Ebene der einbezogenen Einzel- abschlüsse angesetzt. Die gem. § 306 HGB ermittelten konzernspezifi- schen Differenzen (sekundäre latente Steuern) resul- tieren im Wesentlichen aus dem geringeren Ansatz von Immobilienbeständen in der Konzernbilanz, begründet durch die eliminierten Zwischengewinne. Aus den Konsolidierungsmaßnahmen ergibt sich da- mit insgesamt eine latente Steuerentlastung. Für die Bewertung der sekundären latenten Steuern wurde ein Steuersatz von 15,83 % für die Körperschafts- steuer inkl. Solidaritätszuschlag sowie von 16,34 % (Vj.: 15,65 %) für die Gewerbesteuer herangezogen. Das gezeichnete Kapital ist zum Nennwert bilanziert. Die nach § 249 Abs. 2 HGB i.d.F. vor dem BilMoG gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhal- tung für Großinstandhaltungsmaßnahmen diverser Wohnanlagen wurden (Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB) beibehalten. Verbrauch und Auflösung der Rückstellungen werden unter dem Posten „Sonstige betriebliche Erträge“ ausgewiesen. Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerun- gen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sons- tige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst. Die Rückstellungen für Jubiläumszahlungen wurden nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren unter Berücksichtigung von künftigen Gehaltsstei- gerungen (2,00 %) ermittelt. Den Rückstellungs- berechnungen liegt ein Zinssatz von 2,36 % zu- grunde (Stand November 2018, Laufzeit 15 Jahre).
Geschäftsbericht 2018 Konzern – Anhang 39 Die Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde mit 0,00 % angesetzt. Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungs- betrag angesetzt. C) Erläuterungen zur Konzernbilanz und zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung I. Konzernbilanz In der Position Unfertige Leistungen sind in Höhe von T€ 8.655,1 (Vj.: T€ 8.036,7) noch nicht abge- rechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen in Höhe von insgesamt T€ 119,7 (Vj.: T€ 254,8). Diese sind unter der Position Sonstige Vermögensgegenstände ausgewiesen. Die Entwicklung des Konzernanlagevermögens sowie die Fristigkeiten der Konzernverbindlichkei- ten sind nach folgend gesondert dargestellt. In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten: Eigentumsmaßnahmen Instandhaltungskosten Rückstellungen im Rahmen der technischen Betreuung Betriebskosten Verwaltungskosten Personalkosten Prozesskosten Summe T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ 31.12.2018 2.073,9 979,0 505,3 325,0 554,8 580,4 407,7 5.426,1 31.12.2017 4.477,2 232,0 1.274,8 370,0 514,7 622,9 129,5 7.621,1 Gegenüber Gesellschaftern bestehen zum 31.12.2018 langfristige Verbindlichkeiten in Höhe von T€ 40.000,0 (Vj.: T€ 0,0). II. Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung In den Sonstigen betrieblichen Erträgen sind folgende wesentliche Erträge enthalten: Erträge aus Anlagenverkäufen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen Verbrauch der Rückstellung für Bauinstandhaltung Zuschreibungen im Anlagevermögen Erträge früherer Jahre Erträge aus Versicherungsentschädigungen Erträge aus der Aufhebung eines Pachtvertrages Sonstige betriebliche Erträge T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ T€ 31.12.2018 4.927,8 1.757,6 0,0 0,0 86,7 276,9 0,0 7.049,0 31.12.2017 735,6 1.561,4 1.225,1 220,1 127,9 0,0 618,4 4.488,5 Von den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind T€ 61,6 (Vj.: T€ 117,3) periodenfremd.
40 Konzern – Anhang Geschäftsbericht 2018 Konzernanlagenspiegel 2018 Teil 1 Anschaffungs- und Herstellungskosten Stand zum 01.01.2018 Zugänge Abgänge Umbuchungen Zugänge Abgänge Stand zum 31.12.2018 € € € € € € I. Immaterielle Vermögensgegenstände 1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähn- liche Rechte und Werte sowie Lizen- zen an solchen Rechten und Werten Summe Immaterielle Vermögensgegenstände II. Sachanlagen 1.268.882,75 72.072,44 29.057,15 1.268.882,75 72.072,44 29.057,15 0,00 0,00 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 279.005.223,56 7.776.198,53 8.838.140,95 31.277.555,64 2. Grundstücke und grundstücks gleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 5. Technische Anlagen und Maschinen 6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 14.182.717,28 22.202.062,62 547.807,33 397.875,81 3.659.978,44 289.835,50 2.298.129,03 0,00 0,00 0,00 103.988,62 76.373,00 281.121,57 47.152,79 300.535,14 0,00 38.946,75 0,00 0,00 1.000,00 0,00 1.311.898,04 0,00 1.311.898,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 309.220.836,78 14.472.552,78 24.539.138,40 443.096,02 427.096,02 3.641.564,87 7. Anlagen im Bau 8. Bauvorbereitungskosten 9. Geleistete Anzahlungen 27.146.781,22 14.185.538,72 2.070.924,64 3.160.653,94 2.261.992,00 2.206.911,76 0,00 0,00 0,00 877.656,95 31.293.066,93 10.916.909,96 0,00 0,00 862.145,66 4.369.432,92 39.946,75 4.428.957,01 Summe Sachanlagen 351.475.362,90 30.274.762,05 9.289.817,50 32.195.159,34 32.195.159,34 372.460.307,45 Summe Immat. VG + Sachanlagen 352.744.245,65 30.346.834,49 9.318.874,65 32.195.159,34 32.195.159,34 373.772.205,49 III. Finanzanlagen 1. Andere Finanzanlagen Summe Finanzanlagen 160.876,26 160.876,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 160.876,26 160.876,26 Anlagevermögen gesamt 352.905.121,91 30.346.834,49 9.318.874,65 32.195.159,34 32.195.159,34 373.933.081,75
Geschäftsbericht 2018 Konzern – Anhang 41 Teil 2 (Kumulierte) Abschreibungen Buchwert Stand zum 01.01.2018 (kumuliert) Abschreibungen des Geschäfts- Abgänge jahres Umbuchungen Zugänge Abgänge Stand zum 31.12.2018 (kumuliert) 31.12.2018 31.12.2017 € € € € € € € € 866.794,08 301.316,78 29.057,19 866.794,08 301.316,78 29.057,19 0,00 0,00 0,00 1.139.053,67 172.844,37 402.088,69 0,00 1.139.053,67 172.844,37 402.088,69 80.697.797,93 5.481.217,22 0,00 7.930,62 251.286,57 2.289.022,58 2.213.927,85 0,00 0,00 5.793.558,90 326.403,78 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25.010,18 381.038,82 46.346,61 280.158,59 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.080.607,64 2.213.927,85 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 86.624.677,04 5.807.621,00 0,00 7.930,62 229.950,14 2.389.902,81 222.596.159,74 198.307.425,67 8.664.931,78 24.539.138,40 435.888,09 197.145,88 1.251.662,06 8.701.500,06 22.202.062,62 539.876,71 146.589,24 1.370.955,86 2.213.927,85 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.916.909,96 24.932.853,37 4.369.432,92 4.428.957,01 2.070.924,64 2.261.992,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 90.941.182,77 6.526.011,68 2.407.112,84 2.213.927,85 2.213.927,85 95.060.081,61 277.400.225,84 260.534.180,17 91.807.976,85 6.827.328,46 2.436.170,03 2.213.927,85 2.213.927,85 96.199.135,28 277.573.070,21 260.936.268,86 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 160.876,26 160.876,26 160.876,26 160.876,26 91.807.976,85 6.827.328,46 2.436.170,03 2.213.927,85 2.213.927,85 96.199.135,28 277.733.946,47 261.097.145,12
42 Konzern – Anhang Geschäftsbericht 2018 Verbindlichkeiten 2018 Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten Vorjahr: Verbindlichkeiten ggü. anderen Kreditgebern Vorjahr: Erhaltene Anzahlungen Vorjahr: Verbindlichkeiten aus Vermietung Vorjahr: Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit Vorjahr: Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Vorjahr: Verbindlichkeiten ggü. Gesellschaftern Vorjahr: Sonstige Verbindlichkeiten Vorjahr: Gesamtbetrag Vorjahr: *GPR = Grundpfandrecht D) Sonstige Angaben € € € € € € € € € € € € € € € € € € Gesamtbetrag Restlaufzeit gesichert Art der Sicherung bis zu 1 Jahr 1 bis 5 Jahre mehr als 5 Jahre 142.393.587,74 26.686.525,16 24.218.778,15 91.488.284,43 121.822.802,45 168.484.761,07 45.638.650,16 24.301.734,40 98.544.376,51 128.535.844,18 3.556.205,40 401.791,39 467.812,43 2.686.601,58 3.265.795,40 4.942.193,98 441.981,18 704.685,06 3.795.527,74 4.664.047,76 GPR* GPR* GPR* GPR* 10.030.911,73 10.030.911,73 12.571.028,38 12.571.028,38 135.088,50 135.088,50 73.747,47 73.747,47 935,85 2.616,34 935,85 2.616,34 3.859.372,56 3.498.369,97 361.002,59 2.980.958,63 2.565.978,56 414.980,07 40.000.000,00 40.000.000,00 0,00 0,00 3.517.754,36 3.517.754,36 0,00 0,00 1.312.335,30 1.158.995,02 153.340,28 203.493.856,14 44.271.376,96 25.047.593,17 134.174.886,01 125.088.597,85 190.367.641,17 62.452.997,11 25.421.399,53 102.493.244,53 133.199.891,94 Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich be- schäftigten Arbeitnehmer beläuft sich gem. § 285 Nr. 7 HGB auf 313 (einschließlich geringfügig Beschäftigte): Auf die Angabe von Bezügen der Geschäftsführung wird unter Anwendung von § 286 Abs. 4 HGB verzichtet. Gruppen Vollzeit Teilzeit Kaufmännische Mitarbeiter Technische Mitarbeiter Summe 98 54 152 27 134 161 Dem Aufsichtsrat wurden Sitzungsgelder in Höhe von € 1.623,00 (Vj.: € 1.475,50) ausbezahlt. An Mitglieder der Geschäftsführung wurden zinslose Darlehen (Laufzeit 9 bzw. 10 Jahre) in Höhe von ins- gesamt T€ 43,0 (Stand 31.12.2018) gewährt. Die Til- gung (in 2018 T€ 12,0) erfolgt durch Arbeitsleistung. Für den Abschlussprüfer im Sinne von § 318 HGB wurden im Geschäftsjahr 2018 folgende Honorare (Gesamtnettovergütung zzgl. Auslagen) als Aufwand erfasst: für Abschlussprüfungsleistungen T€ 86,0
Geschäftsbericht 2018 Konzern – Anhang 43 Für folgende Tochterunternehmen wurde von der Offenlegungsbefreiung gemäß § 264 Abs. 3 HGB Gebrauch gemacht: ESW Bauträger GmbH, Nürnberg ESW Bauplanung GmbH, Nürnberg ESW Gebäudemanagement GmbH, Nürnberg ESW Projektentwicklung GmbH, Nürnberg Es besteht eine mittelbare Pensionsverpflichtung aufgrund der Zusatzversorgung von Arbeitnehmern der Gesellschaften. Die Gesellschaften sind hierzu Mitglied bei der Evangelischen Zusatzversorgungs- kasse (EZVK). Der Umlagesatz betrug für das Jahr 2018 5,2 % zzgl. einer Sonderzahlung in Höhe von 1,3 % aus dem beitragspflichtigen Entgelt. Für das Jahr 2019 erhöht sich der Umlagesatz auf 5,6 %. Der Sonderzahlungssatz bleibt unverändert bei 1,3 %. Bis zum Jahr 2021 wird sich der Gesamtbeitrags- satz auf 7,7 % steigern. Die Summe der umlage- pflichtigen Gehälter beträgt € 8.616.559,38. Die Versorgungsverpflichtung betrifft zum Bilanzstich- tag 344 Arbeitnehmer. Sonstige finanzielle Verpflichtungen Aus dem Abschluss von vier notariellen Kauf- verträgen über Grundstücke ergeben sich zum 31.12.2018 Zahlungsverpflichtungen in Höhe von T€ 6.309,8. Aus laufenden Bauvorhaben bestehen Zahlungsverpflichtungen in Höhe von T€ 38.996,4. Weiterhin wurden in 2017 zwei Tauschverträge ge- schlossen. Aus dem Tausch zwischen der Evange- lisch-Lutherischen Kirchengemeinde St. Leonhard und dem ESW (Gemarkung Nürnberg, Nähe Sün- dersbühlstraße) ergibt sich eine Zahlungsverpflichtung in Höhe von T€ 40,0. Der zweite Vertrag (Gemar- kung Nürnberg, Webersgasse 21/Georgstraße 10) ist mit einer aufschiebenden Bedingung geschlos- sen, die bis zum 31.12.2018 nicht eingetreten ist. Die Tauschwerte sind gleich hoch, deshalb ist von keiner Seite eine Tauschaufgabe zu leisten. Treuhandverhältnisse Mietkautionen werden getrennt vom Vermögen der Gesellschaft verwaltet. Zum 31.12.2018 belaufen sich die Guthabensalden der Treuhandsparkonten auf insgesamt T€ 7.657,4. Sie verteilen sich wie folgt: ESW Bayern GmbH Treugeber Evang.-Luth. Kirche in Bayern und Evang.-Luth. Pfründestiftungs- verband in Bayern Fremde Treugeber T€ 4.911,4 T€ 2.599,9 T€ 146,1 Geschäftsführung Hannes B. Erhardt, MSc. Robert Flock, Dipl.-Ing. Architekt Mitglieder des Aufsichtsrates Vorsitzender: Dr. Erich Theodor Barzen, Oberkirchenrat, München Stellvertretender Vorsitzender: Erich Rödel, Dipl.-Kfm., Bankdirektor i. R., Ingolstadt Michael Bammessel, Präsident Diakonisches Werk Bayern, Nürnberg (seit 26.07.2018) Dr. Günther Beckstein, Ministerpräsident in Bayern a. D., Nürnberg Günter Gloser, Staatsminister a. D., Nürnberg Barbara Kittelberger, Stadtdekanin, München Dr. Christian Kranjčić, Kirchenrechtsdirektor, München Prof. Hubert Kress, Architekt BDA, Dipl.-Ing., Erlangen Christopher Krieghoff, Dekan, Nürnberg Dr. jur. Tobias Mähner, Vorstand Diakonisches Werk Bayern, Nürnberg (bis 12.04.2018) Dr. Stefan Ark Nitsche, Regionalbischof, Nürnberg Jürgen Rose, Bankdirektor i. R., München Christian Vogel, Bürgermeister, Nürnberg Nachtragsbericht Nach Abschluss des Geschäftsjahres sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten. Ergebnisverwendungsvorschlag Die Geschäftsleitung schlägt vor, den Jahres- überschuss des Evangelischen Siedlungswerkes in Bayern Bau- und Siedlungsgesellschaft mbH in Höhe von T€ 5.916,0 in die anderen Gewinnrück- lagen einzustellen. Nürnberg, den 09.03.2019 Evangelisches Siedlungswerk in Bayern Bau- und Siedlungsgesellschaft mbH Hannes B. Erhardt Robert Flock
Geschäftsbericht 2018 Vorzeigeprojekt und neue Urbanität
Geschäftsbericht 2018 Konzern – Bestätigungsvermerk 45 Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers An die Evangelisches Siedlungswerk in Bayern Bau und Siedlungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Nürnberg Prüfungsurteile Wir haben den Konzernabschluss der Evangeli- sches Siedlungswerk in Bayern Bau- und Sied- lungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Nürnberg, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) – bestehend aus der Konzernbilanz zum 31.12.2018, der Konzern-Gewinn- und Verlustrech- nung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2018 sowie dem Konzern- anhang, einschließlich der Darstellung der Bilan- zierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Evangelisches Siedlungswerk in Bayern Bau- und Siedlungsgesellschaft mit beschränkter Haftung, Nürnberg, für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2018 geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse • entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsäch- lichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31.12.2018 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2018 und • vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deut- schen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwick- lung zutreffend dar. Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat. Grundlage für die Prüfungsurteile Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Ver- antwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlagebe- richts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschrif- ten und haben unsere sonstigen deutschen Berufs- pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforde- rungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deut- schen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung ei- nes Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeab- sichtigten – falschen Darstellungen ist. Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unter- nehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammen- hang mit der Fortführung der Unternehmenstätig- keit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegeben- heiten entgegenstehen. Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verant- wortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts,
46 Rubrik Bestätigungsvermerk Konzern Geschäftsbericht 2018 der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünf- tigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzern- lagebericht erbringen zu können. abschluss und im Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungs- nachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellun- gen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrü- gerisches Zusammenwirken, Fälschungen, be- absichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Über- wachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns ver- mittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prü- fung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Ent- wicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestäti- gungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsur- teile zum Konzernabschluss und zum Konzernlage- bericht beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festge- stellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine we- sentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrich- tigkeiten resultieren und werden als wesentlich an- gesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grund- haltung. Darüber hinaus • identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeab- sichtigter – falscher Darstellungen im Konzern • gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme des Konzerns abzugeben. • beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungs- legungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängen- den Angaben. • ziehen wir Schlussfolgerungen über die Ange- messenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammen- hang mit Ereignissen oder Gegebenheiten be- steht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmens- tätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Un- sicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestä- tigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungs- urteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schluss- Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann. folgerungen auf der Grundlage der bis zum • beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Auf- bau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzern- abschluss die zugrunde liegenden Geschäfts- vorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der
Geschäftsbericht 2018 Bestätigungsvermerk Konzern 47 Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage- des Konzerns vermittelt. • holen wir ausreichende geeignete Prüfungs- nachweise für die Rechnungslegungsinformatio- nen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlage- bericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile. • beurteilen wir den Einklang des Konzernlagebe- richts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzes- entsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns. • führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunfts- orientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prü- fungsnachweise vollziehen wir dabei insbeson- dere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientier- ten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigen- ständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorien- tierten Angaben sowie zu den zugrunde liegen- den Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunfts- orientierten Angaben abweichen. Wir erörtern mit den für die Überwachung Verant- wortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Män- gel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen. München, 29. März 2019 VERBAND BAYERISCHER WOHNUNGSUNTERNEHMEN (Baugenossenschaften und -gesellschaften) e. V. Gesetzlicher Prüfungsverband (gez. Maier) Wirtschaftsprüfer (gez. Bernt) Wirtschaftsprüfer
48 Rubrik Impressum Geschäftsbericht 2018 Herausgeber: Das ESW – Evangelisches Siedlungswerk Hans-Sachs-Platz 10 | 90403 Nürnberg | Telefon: 0911 - 2008 0 Telefax: 0911 - 2008 156 | info@esw.de | esw.de Konzept, Gestaltung: Agentur Kundendienst 03 GmbH Realisation: Agnes & Günter Sander GbR Fotografie: ESW – Evangelisches Siedlungswerk, Shutterstock