Mietendeckel ja oder nein?

Es klingt zu schön um wahr zu sein: Für Mieten gibt es „Deckel“, sodass sich Mieter problemlos Wohnraum leisten können und Investoren bewirtschaften fleißig und zufrieden vor sich hin, während gleichzeitig in großem Stil bezahlbarer Wohnraum für alle entsteht. Eine schöne Vorstellung – doch kann dies wirklich wahr werden?

Da der Markt diesen Traum bisher – scheinbar – nicht wahr werden lässt, greift die Politik in gewohnter Eile ein, wie jetzt mit dem vorliegenden Gesetzesentwurf zum Mietendeckel. Doch was sind die Auswirkungen und ist das die Lösung, um den Wohnungsbestand bezahlbar zu halten und gleichzeitig den Neubau von günstigem Wohnraum anzukurbeln?

Aber zunächst zum eigentlichen Anlass des Jahrespressegesprächs, der Präsentation der Unternehmensleistung des ESW – Evangelisches Siedlungswerk aus dem Jahr 2018:

Das ESW hat sich auch im abgelaufenen Geschäftsjahr seiner Aufgabe gewidmet, ein wichtiger gesellschaftlicher Partner zu sein, der Verantwortung übernimmt und damit bezahlbares Wohnen für breite Schichten der Bevölkerung möglich macht. Dazu gehören neben Familien, Studenten, Singles und Senioren als wichtige Gruppe auch die Menschen, die es nicht so leicht haben, sich eine Wohnung zu leisten. Über 12.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten in ganz Bayern werden derzeit bewirtschaftet.

Wie im Vorjahr fokussierte sich das Unternehmen weiter auf den Ausbau seines Wohnungsbestandes. Eine ganze Reihe von Projekten geht nach erfolgreicher Baurechtsschaffung nun in die Realisierung, wie beim Fürther Projekt Westwinkel, wo in innerstädtischer Lage auf dem ehemaligen NORMA-Areal entlang der Würzburger Straße 185 bezahlbare Mietwohnungen (davon 30 % EOF-gefördert) entstehen. Und auch in Erlangen-Büchenbach geht es voran: Gemeinsam mit der Joseph Stiftung baut das ESW dort 154 Mietwohnungen (100 davon EOF-gefördert). Auch weitere Projekte beschäftigten das Unternehmen intensiv, so die Entwicklung des ehemaligen Akzo-Nobelgeländes in Nürnberg-Schweinau wo in 2020 mit Baurecht zu rechnen ist (insgesamt 450 Mietwohnungen werden errichtet, das ESW übernimmt die Hälfte, davon 30 % der Wohnbauflächen EOF-gefördert) oder die Entwicklung des ehemaligen Pfleiderergeländes im Regensburger Stadtteil Reinhausen wo ab 2020 etwa 180 bezahlbare Mietwohnungen (davon 25 % EOF-gefördert) entstehen werden. Wirtschaftlich war das Geschäftsjahr 2018 auch erfolgreich. Der handelsrechtliche Jahresüberschuss der ESW-Unternehmensgruppe belief sich auf rund 5,8 Mio. € (2017: 3,1 Mio. €; 2016: 9,6 Mio. €), der wie in den Vorjahren im Unternehmen verbleibt und in die Pflege, Instandhaltung, Modernisierung und den Neubau von Wohnungen reinvestiert werden wird.

Die Bilanzsumme der ESW-Unternehmensgruppe stieg zum Vorjahr um 16,2 Mio. € auf 309,9 Mio. €. Der Anstieg ist im Wesentlichen den Investitionen in unseren Wohnanlagen und damit dem Anlagevermögen zuzurechnen. Aufgrund der Thesaurierung der Gewinne ist das Eigenkapital in 2018 von 93,3 Mio. € auf 99,1 Mio. € gestiegen. Dadurch konnte die Eigenkapitalquote des Vorjahres von 32% aufrecht gehalten werden.

Bezahlbarer Wohnraum muss auch weiter geschaffen werden vor allem dort, wo er am meisten fehlt – in den angespannten Mietwohnungsmärkten. Sinnvoll entwickeln und bauen lautet also die Devise, um der Wohnungsnot und auch den steigenden Mietpreisen entgegenzutreten.

Und was bringt hier nun ein Mietendeckel-Gesetz? Zwar geht dann scheinbar die Miete vor allem der Bestandswohnungen nicht mehr hoch, aber es wird bundesweit bei den renditeorientierten Unternehmen darauf nur eine Antwort geben: sparen. Und sparen kann man ganz wesentlich an der Pflege und Instandhaltung der Wohnungsbestände, das wirkt sich am Ende des Tages auf die Wohnqualität in Deutschland aus.

„Der Erhalt und die Pflege unserer Bestände, die Modernisierung und der Neubau sind seit über 70 Jahren ein ausbalanciertes Modell, das am Ende mit der sozialen Ausrichtung unseres Unternehmens bezahlbare Mieten möglich macht“, erläutert Hannes B. Erhardt, Geschäftsführer der ESW-Unternehmensgruppe. „Dies geht aber nur, wenn auch Überschüsse erwirtschaftet werden, die beim ESW schon immer in die Bestandspflege und den Neubau reinvestiert wurden. Die Kappung von Mieten für alle Bestandswohnungen führt hier logischerweise zu weiteren Erschwernissen. Wir werden natürlich versuchen, auch weiterhin unseren Weg zu gehen, auch wenn es immer schwerer wird“, erklärt Erhardt weiter.

Wichtiger wäre es aus Sicht des ESW, den Preisübertreibungen bei den Mieten entgegenzuwirken und da hat sich das Instrument des Mietenspiegels bewährt. Im ESW ist für Bestandswohnungen die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete die Obergrenze, würde man das gesetzlich fest schreiben wäre auch viel erreicht. Dann wären faire und bezahlbare Mieten möglich und gleichzeitig könnte eine auskömmliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals erwirtschaftet werden, die den Erhalt der Wohnungsbestände gewährleistet. „Wir orientieren uns an der mittleren ortsüblichen Vergleichsmiete unter Berücksichtigung von absoluten Mietobergrenzen – unabhängig davon – was der Markt an Mietpreisen hergeben würde“, so Robert Flock, Geschäftsführer der ESW-Unternehmensgruppe.

Die Probleme sind aus unserer Sicht nicht die Bestandsmieten, sondern vor allem die Preisübertreibungen bei der Neuvermietung, die aufgrund des knappen Angebots von so manchem Marktteilnehmer gemacht werden“, erläutert Hannes B. Erhardt. Bei einem Aspekt kann sich Hannes B. Erhardt ein Schmunzeln nicht verkneifen. „Tatsächlich haben wir in unseren Beständen auch extrem geringe Mieten. Also Mieten, die unheimlich niedrig sind und schon allein durch die gesetzlichen Einschränkungen bei Mieterhöhungen kaum jemals auf das oben genannte Niveau kommen.

Reaktivierung des sozialen Wohnungsbaus

Einst war der soziale Wohnungsbau in Deutschland ein fester Bestandteil der Wohnungsbaupolitik. Seit die Bundesregierung Ender der 1980er Jahre nach und nach Subventionen eingestellt hat, verringerte sich die Zahl an Sozialwohnungen. Eine einfache Rechnung: Durch die Befristung der sozialen Bindung und deren Wegfall blieb die Wohnraumförderung auf der Strecke. Eigentümer konnten ihre Wohnungen zu marktüblichen Preisen vermieten oder privatisieren. Laut dem Verband bayerischer Wohnungsunternehmen VdW gab es in Bayern im Jahr 1988 noch 495.240 Sozialwohnungen. 2014 waren es nur noch 147.078 Sozialwohnungen. Es fehlen also bezahlbare und geförderte Mietwohnungen im großen Stil.

Das ESW würde einen weiteren Ausbau der Förderung des sozialen Wohnungsbaus und der zur Verfügung Stellung bezahlbarer Grundstücke als ein deutlich besseres Instrument sehen, denn wenn es mehr Angebot gäbe, wären überteuerte Mieten anderer Anbieter ja auch nicht mehr durchsetzbar.

Wir sehen all diese regulatorischen Eingriffe nicht als Lösung, denn die kann nur heißen: Förderung von Wohnungsbau und Wohnungsunternehmen wie dem ESW oder anderer sozial orientierter Unternehmen und bauen, bauen, bauen“, erklärt Robert Flock. Und hier beißt sich die Katze in den Schwanz: „Dass andere Unternehmen ihre Investitionen zurückfahren ist anzunehmen, hier sehe ich vor allem das Thema energetische Sanierung und das Erreichen der Klimaziele in Gefahr; zum Glück sind wir hier, was unseren Bestand betrifft, schon sehr weit gekommen. Bei den Neubauvorhaben war es schon in den letzten Jahren aufgrund drastisch gestiegener Baukosten und horrender Grundstückspreise schwer Projekte mit bezahlbaren Mieten hin zu bekommen. Derzeit haben wir über 1.400 Wohnungen in Bau und Projektierung; auch hier werden wir wieder versuchen, am Ende bezahlbare Mieten zu erreichen“, so Hannes Erhardt.

Für das aktuelle Jahr 2019 rechnet das ESW derzeit für den Wohnungsbau und -erhalt mit einer Gesamtinvestitionssumme von 76,8 Mio. €, wovon allein 6,9 Mio. € für die Instandhaltung und 8,1 Mio. € für die Modernisierung kalkuliert sind. Im Vorjahr 2018 lag die Gesamtinvestitionssumme bei 31,97 Mio. €: 8,6 Mio. € flossen in die Instandhaltung und 5,0 Mio. € wurden in die Modernisierung investiert.

Den Pressetext im PDF Format finden Sie hier.